Bail dérogatoire : définition, avantages et conditions
Qu’est-ce qu’un bail dérogatoire ?
Le bail dérogatoire est un contrat de location pour un fonds de commerce conclu pour une durée maximale de trois ans. Comme son nom l'indique, une des ses particularités est de "déroger" aux règles applicables au bail commercial. Concrètement, le bail dérogatoire n'impose pas au bailleur de verser une indemnité en cas d'éviction. Cette compensation financière versée au locataire s'il doit quitter les lieux à l'issue des trois ans n'a en effet pas lieu d'être puisque ce type de bail est non renouvelable. De plus, le bail cesse à la date prévue, sans possibilité de rupture anticipée ni nécessité d'envoyer un préavis, obligeant ainsi le locataire à quitter les lieux dans un délai maximum d'un mois. A noter que si le locataire reste et que le bailleur ne se manifeste pas, le bail dérogatoire est automatiquement reconduit en bail commercial. Celui-ci est d'une durée minimale de 9 ans et impose un préavis de 6 mois.
Quels avantages pour le bailleur ?
Le bail dérogatoire est moins engageant qu'un bail commercial pour le bailleur. Il lui permet notamment de :
- tester un locataire et de lui proposer un bail commercial s'il souhaite le garder.
- ne pas verser de compensation financière en cas de non-renouvellement.
- récupérer ses locaux rapidement car le locataire dispose d'un mois pour partir.
- fixer librement son loyer car il n'est pas plafonné.
En revanche, il doit être vigilant au terme du bail s'il ne souhaite pas s'engager dans un bail commercial. Il doit donc veiller à ce que le locataire quitte les locaux et dans le cas contraire se manifester.
Quels avantages pour le locataire ?
Concernant le locataire, en l'état, ce contrat n'est pas à son avantage puisque même si l'emplacement lui plaît, rien ne lui garantit qu'il pourra le conserver à l'issue du bail. Toutefois, il a la possibilité de négocier l'ajout de trois clauses qui rendent ce système plus intéressant :
- Une clause résolutoire pour rompre le bail de manière anticipée si son activité n'est pas rentable.
- Une clause encadrant la promesse de bail commercial faite par le bailleur.
- Une clause d'indexation permettant une révision du loyer en fonction des variations de l'indice publié par l'INSEE.
Quelles sont les conditions à respecter pour un bail dérogatoire ?
Pour éviter l'application des règles propres au bail commercial, un bail dérogatoire doit impérativement respecter les conditions suivantes :
- il doit prendre la forme d'un contrat écrit.
- la durée du bail ou de plusieurs baux successifs (avec le même locataire sur le même lieu) ne doit pas dépasser 3 ans.
- les deux parties doivent clairement exprimer leur volonté d'écarter le statut des baux commerciaux.
Par ailleurs, sa courte durée ne le dispense pas d'être accompagné d'un état des lieux effectué à l'amiable ou en présence d'un tiers mandaté comme un agent immobilier.
Quelle est la différence entre un bail dérogatoire et un bail précaire ?
Le bail dérogatoire cesse de lui-même à l'issue d'un terme de trois ans. On parle couramment de "bail de courte durée" et parfois de "bail précaire" pour le désigner. En revanche, il existe aussi ce que l'on appelle un "bail précaire d'habitation", ce qui peut prêter à confusion. Or, il ne s'agit pas du même cas de figure. Dans un bail précaire d'habitation, c'est un évènement qui impose son terme : emménagement d'un proche, travaux de rénovation, démolition de l'immeuble... Si l'évènement annoncé ne se produit pas ou est retardé, la durée de ce bail ne pourra pas excéder trois ans.
Articles et lois concernant le bail dérogatoire
En ce qui concerne l’encadrement législatif du bail dérogatoire, il faut se référer aux textes de loi suivants :
- l’article L 145-5 du Code de commerce relatif à la durée d’un bail commercial
- la loi n° 2014-626 ou loi Pinel du 18 juin 2014 sur l’adaptation du régime des baux commerciaux
- la loi 65-356 du 12 mai 1965 sur les rapports entre bailleur et locataire dans le cadre d’un bail commercial, artisanal ou industriel.