Bail 3 6 9 : le bail commercial classique

Le bail commercial classique, parfois appelé bail 3-6-9, est le contrat de location traditionnel passé entre le propriétaire d'un local et une société. Sa durée est au minimum de neuf ans, et il donne droit au renouvellement et à un loyer plafonné pour le locataire.

Qu'est-ce qu'un bail commercial classique ?

Régi par les articles L145-1 et suivants du code du commerce, le bail commercial classique, ou bail 3-6-9, est le contrat de location traditionnel passé entre le propriétaire d'un local et une société en activité immatriculée au répertoire des métiers (RM) ou au registre du commerce et des sociétés (RCS).
Ce bail ne doit prendre aucune forme particulière, un accord verbal étant même accepté bien qu'il soit déconseillé. En revanche, la durée du bail doit être déterminée et être au minimum de neuf ans.
Un autre grand principe du bail commercial concerne le loyer. Son montant est plafonné (excepté pour les bureaux, hôtels, cinémas et terrains) et seulement augmenté annuellement ou tous les trois ans selon l'indice de référence stipulé dans le bail (indice des loyers commerciaux ou indice trimestriel des loyers des activités tertiaires). L'occupant des lieux pourra y exercer uniquement l'activité ou les activités notifiées dans le bail, sous peine de voir le loyer être déplafonné.

Bail 3-6-9 : quel est le principe de la période triennale ?

La durée d'un bail commercial classique ne s'impose qu'au propriétaire qui devra payer une indemnité d'éviction s'il décide de rompre le contrat de location avant son échéance. Le locataire, lui, a la possibilité de résilier son bail commercial à l'expiration d'une période triennale (d'où l'expression bail 3-6-9) en notifiant un congé par voie d'huissier au bailleur au moins six mois à l'avance.
Le bailleur devra donner congé à son locataire par acte d'huissier s'il veut que celui-ci quitte les lieux au terme de la durée du bail et qu'il n'y ait pas renouvellement ou prolongation tacite.

Le droit au renouvellement du bail 3-6-9

À défaut de congé du bailleur ou du locataire, le bail commercial classique peut être renouvelé au-delà de sa durée initiale. Le preneur ou le propriétaire qui souhaite obtenir le renouvellement doit en faire la demande à l'autre partie par voie d'huissier, dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail. Si le propriétaire refuse, il devra payer une indemnité d'éviction au locataire qui, lui, est en droit de contester le nouveau loyer fixé par le bailleur. En cas de demande de renouvellement par le preneur, le prix du nouveau loyer est fixé selon le loyer d'origine et la variation de l'indice stipulée dans le contrat de location d'origine. Le bail commercial classique, ou bail 3-6-9, est donc un contrat de location favorable aux locataires.