Pas-de-porte : définition, estimation, valeur et fiscalité
Qu'est-ce qu'un pas-de-porte (droit d'entrée) ? Définition
Le pas-de-porte (droit d'entrée) est une somme versée au bailleur par le locataire d'un local commercial, afin d'obtenir la jouissance d'un immeuble ou d'un fonds de commerce et de bénéficier des garanties légales attachées. La perspective de conclusion d'un bail statutaire avec le versement d'un pas-de-porte nécessite au préalable de déterminer le montant financier de ce droit.
Quelle différence entre pas-de-porte et fonds de commerce ?
Le pas-de-porte correspond à un droit d'entrée dans un local commercial versé au propriétaire. À l'inverse, le fonds de commerce est l'ensemble des éléments constituant une activité commerciale. Un commerçant peut vendre son fonds de commerce à un autre commerçant, mais s'il est locataire du local commercial, il ne peut pas vendre son pas-de-porte puisqu'il s'agit d'une redevance due au propriétaire. En revanche, la vente du fonds de commerce peut inclure un droit au bail commercial.
Quelle est la différence du pas-de-porte avec le droit au bail commercial ?
Le versement du pas-de-porte ne doit pas être confondu avec le droit au bail. Ces deux éléments versés lors de la signature d'un bail commercial sont juridiquement bien distincts. Le droit au bail est une redevance allouée par le nouveau locataire à l'ancien occupant, s'il s'agit d'une reprise de bail existant. D'un point de vue fiscal, le droit au bail doit figurer comme l'immobilisation incorporelle non amortissable à l'actif du bilan du nouveau locataire.
Quelles sont les différentes qualifications du pas-de-porte ?
Le pas-de-porte peut revêtir trois formes :
- Un supplément de loyer : le propriétaire s'assure une sécurité contre les augmentations de loyer non coordonnées à la valeur locative réelle de ses locaux. Si cette option est privilégiée, elle sera évidemment prise en compte lors du renouvellement du bail commercial et de son loyer
- Une indemnité qui correspondrait à "la contrepartie pécuniaire d'éléments de natures diverses, notamment d'avantages commerciaux sans rapport avec le loyer"
- Une indemnité dont le montant équivaudrait à la contrepartie pécuniaire de la dépréciation de la valeur des locaux : le montant de cette redevance est établi en accord entre le locataire et le propriétaire
Pourquoi payer un pas-de-porte ?
Le pas-de-porte n'est pas imposable pour le bailleur s'il est considéré comme une indemnité. Le paiement d'un pas-de-porte permet de s'assurer une certaine sécurité puisque cela peut venir compenser :
- Des hausses de loyer inférieures à l'évolution de la valeur des locaux
- La dépréciation de la valeur vénale des locaux et de la propriété commerciale lors du renouvellement (pour éviter le renouvellement, le propriétaire doit verser une importante indemnité d'éviction)
- Des éléments de nature diverse, notamment des avantages commerciaux fournis par le bailleur et non pris en compte par le loyer
Pour le locataire, le paiement d'un pas-de-porte – lorsqu'il est considéré comme un supplément de loyer – est déductible de ses résultats, en pourcentage de la durée du contrat quand le loyer est très inférieur à la valeur locative. Quand il est considéré comme une indemnité, c'est un élément incorporel non amortissable inscrit à l'actif du bilan, non soumis au droit d'enregistrement.
Qui peut vendre un pas-de-porte ?
Le pas-de-porte peut être vendu par le propriétaire du local auquel se rapporte le pas-de-porte. Il doit être explicitement mentionné dans le bail commercial signé entre le bailleur et le locataire qui occupe le local commercial.
Comment estimer la valeur d'un pas-de-porte ?
La détermination de la valeur d'un pas-de-porte n'est pas réglementée. Il n'existe pas de méthode de calcul unique. C'est au bailleur de déterminer la valeur de son pas-de-porte. Elle dépend généralement de l'attractivité du local et correspond souvent à un montant compris entre trois et six mois de loyer. Le pas-de-porte peut être versé en une ou plusieurs fois. Afin de déterminer l'attractivité, le propriétaire peut s'appuyer sur plusieurs éléments : emplacement, densité de population, infrastructures alentours, loyer, activité exercée, rentabilité attendue, etc.
Quelles sont les conséquences fiscales du pas-de-porte ?
Les modalités doivent être stipulées dans le bail car elles permettent de déterminer les conséquences fiscales dont dépend la qualification du pas-de-porte. S'il a reçu une qualification de supplément de loyer, la fiscalité des deux parties ne sera pas la même que dans le cadre d'une qualification indemnitaire.
Dans la première situation, le bailleur pourra déclarer le pas-de-porte comme un revenu foncier, ce qui l'assujettit à la TVA dont il existe plusieurs taux (qui ne doit pas être confondue avec la TVA intracommunautaire). De son côté, le locataire pourra retrancher le pas-de-porte du résultat fiscal en fonction d'un pourcentage fixé de manière linéaire sur la durée du bail. Si le pas-de-porte correspond à une indemnité, alors le bailleur n'est pas imposable sur cette somme. Le locataire, lui, doit immobiliser le pas-de-porte à l'actif incorporel non amortissable de son bilan.