Plus-value immobilière 2024 : calcul et exonération d'impôt
Quelle plus-value sur une résidence principale ? Secondaire ? Et sur un terrain ? Avant de céder son bien, mieux vaut connaître l'impôt que vous allez payer dessus. Même si une plus-value immobilière est taxée des abattements peuvent exister. Calcul, non-résident, succession, démembrement, simulateur... Ce que vous devez savoir.
La plus-value réalisée à l'occasion de la vente d'un bien immobilier est en principe imposable. Mais des exonérations, accordées en fonction de la nature du bien (résidence principale, par exemple) ou de la situation personnelle du vendeur existent. Le régime fiscal de la plus value immobilière a subi plusieurs modifications ces dernières années. Le gouvernement a notamment pris plusieurs mesures en 2014 dans l'espoir de relancer le secteur du logement et de la construction. Bien que nécessaires pour donner un coup de pouce aux mises en chantier, ces dispositifs ont ajouté à la complexité d'un régime d'imposition déjà difficile d'accès. Le JDN décrypte cet impôt.
Comment se calcule la plus-value sur un bien immobilier ?
Quel est le montant de la plus-value immobilière ? La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de cession d'un bien et son prix d'acquisition.
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Plus-value brute = Prix de cession - Prix d'acquisition |
Le prix de cession n'est autre que le prix de vente :
- Majoré des charges et indemnités payées par l'acheteur et prévues dans l'acte notarié
- Minoré des frais supportés au moment de la cession (ceux liés aux diagnostics obligatoires, par exemple), à condition de pouvoir les justifier
- Minoré du montant de la TVA acquittée (également à justifier)
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Prix de cession = Prix de vente + Charges supportées par l'acquéreur - Frais de cession |
Le prix d'acquisition, lui, renvoie au prix auquel le vendeur avait acheté le bien :
- Majoré des charges et indemnités acquittées au propriétaire au moment de l'achat
- Majoré des frais d'acquisition : droits d'enregistrement ou TVA payée au moment de l'acquisition, frais de notaire... Si le vendeur ne retrouve pas les justificatifs, il peut appliquer une majoration forfaitaire équivalente à 7,5% du prix d'achat. Si le bien a été acquis à titre gratuit, c'est-à-dire dans le cadre d'une succession ou d'une donation, ces frais d'acquisition augmentent la valeur vénale mentionnée dans l'acte
- Majoré des dépenses effectuées dans le cadre de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, ou amélioration), à condition de pouvoir en justifier le montant, ce qui implique d'être en possession des factures émises par les entreprises qui les ont réalisés. Dans le cas où elle ne parviendrait pas à remettre la main sur ces factures, la personne qui cède le bien peut tout de même majorer le prix d'achat de 15%, si, et seulement si, elle en est propriétaire depuis plus de 5 ans
- Majoré des frais de voirie, de branchement aux réseaux et distributions supportés.
Attention, pour les biens payés au moyen d'une rente viagère, le prix d'achat retenu est la valeur en capital de la rente.
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Prix d'acquisition = Prix d'achat + Charges supportées au moment de l'achat + Frais d'acquisition + Dépenses de travaux + Frais de voirie, de réseaux et de distributions |
Quel abattement pour la plus-value immobilière ?
Il faut en réalité calculer deux plus-values nettes : celle qui sera imposée au titre de l'impôt sur le revenu (taxe de 19%) et la plus-value nette soumise aux prélèvements sociaux (taxe de 17,2%). Pour obtenir l'une comme l'autre il suffit de déduire l'abattement pour durée de détention du montant de la plus-value brute. Plus cette durée est longue, plus le montant de la plus-value imposable et, par conséquent, celui de l'impôt, diminue.
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Plus-value nette = Plus-value brute - Abattement |
La plus-value nette imposable au titre de l'impôt sur le revenu
Depuis le 1er février 2012, pour l'impôt sur le revenu, l'abattement pour durée de détention s'applique de la manière suivante :
- 6% pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu'à la 21e
- 4% pour la 22e année révolue de détention.
Voilà concrètement ce que cela donne, année par année :
| Durée de détention | Abattement |
|---|---|
| Source : Direction générale des Impôts | |
| Entre 0 et 5 ans | 0% |
| 6 ans | 6% |
| 7 ans | 12% |
| 8 ans | 18% |
| 9 ans | 24% |
| 10 ans | 30% |
| 11 ans | 36% |
| 12 ans | 42% |
| 13 ans | 48% |
| 14 ans | 54% |
| 15 ans | 60% |
| 16 ans | 66% |
| 17 ans | 72% |
| 18 ans | 78% |
| 19 ans | 84% |
| 20 ans | 90% |
| 21 ans | 96% |
| 22 ans | 100% |
L'exonération totale des plus-values immobilières au titre de l'impôt sur le revenu est ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de 22 ans, au lieu de 30 ans auparavant.
La plus-value nette soumise aux prélèvements sociaux
Pour les prélèvements sociaux, l'abattement pour durée de détention s'établit comme suit :
- 1,65% pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu'à la 21e
- 1,60% pour la 22e année de détention
- 9% pour chaque année au-delà de la 22e.
Soit concrètement, année par année :
| Délai de détention | Pourcentage d'abattement |
|---|---|
| Source : Direction générale des impôts | |
| Jusqu'à 5 ans de détention | 0% |
| 6e année | 1,65% |
| 7e année | 3,30% |
| 8e année | 4,95% |
| 9e année | 6,60% |
| 10e année | 8,25% |
| 11e année | 9,90% |
| 12e année | 11,55% |
| 13e année | 13,20% |
| 14e année | 14,85% |
| 15e année | 16,50% |
| 16e année | 18,15% |
| 17e année | 19,80% |
| 18e année | 21,45% |
| 19e année | 23,10% |
| 20e année | 24,75% |
| 21e année | 26,40% |
| 22e année | 28% |
| 23e année | 37% |
| 24e année | 46% |
| 25e année | 55% |
| 26e année | 64% |
| 27e année | 73% |
| 28e année | 82% |
| 29e année | 91% |
| 30e année | 100% |
L'exonération totale des plus-values immobilières au titre des prélèvements sociaux est acquise à l'issue d'un délai de détention 30 ans.
L'abattement exceptionnel sur les plus-values résultant de la vente de certains immeubles bâtis
Pour les ventes d'immeubles bâtis intervenues entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016, un abattement supplémentaire de 25% est applicable sur le montant de chacune des plus-values nettes, c'est-à-dire après déduction des abattements pour durée de détention (sous réserve, pour les cessions intervenues entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2016, de la signature d'une promesse de vente avant 2015) si :
- L'immeuble se situe dans une commune concernée par la taxe sur les logements vacants
- L'acheteur s'engage à démolir pour reconstruire dans un délai de 4 ans.
Le taux de l'abattement était porté à 30% pour les promesses de vente ayant acquis date certaine, c'est-à-dire ayant fait l'objet d'un acte notarié, en 2015.
Cet abattement ne s'applique pas aux plus-values qui résultent de la vente de terrains à bâtir ou de titres de sociétés.
Plus value immobilière et impôt
Hors cas d'exonération (listés ci-après) les plus-values réalisées sur les cessions de biens autres que des terrains à bâtir ou des droits s'y rapportant (résidence secondaire, bien immobilier en location, parking, locaux commerciaux et parts de société à prépondérance immobilière) sont taxées à hauteur de 36,2% dont :
- 19% au titre de l'impôt sur le revenu
- 17,2% au titre des prélèvements sociaux
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Montant de l'impôt = Impôt sur le revenu + Prélèvement sociaux C'est-à-dire : Plus-value nette imposable au titre de l'IR x 19% |
La taxe pour les plus-values immobilières élevées
Depuis le 1er janvier 2013, si le montant de la plus-value taxable au titre de l'impôt sur le revenu dépasse 50 000 euros, le vendeur doit s'acquitter d'une surtaxe allant de 2% à 6% (hors terrains à bâtir). Dans le tableau ci-dessous, "PV" correspond à "plus-value imposable".
| Montant de la plus-value | Montant de la taxe additionnelle |
|---|---|
| Source : Direction générale des impôts | |
| Entre 50 001 € et 60 000 € | 2% x PV - (60 000 - PV) x 1/20 |
| Entre 60 001 € et 100 000 € | 2% x PV |
| Entre 100 001 € et 110 000 € | 3% x PV - (110 000 - PV) x 1/10 |
| Entre 110 001 € et 150 000 € | 3% x PV |
| Entre 150 001 € et 160 000 € | 4% x PV - (160 000 - PV) x 15/100 |
| Entre 160 001 € et 200 000 € | 4% x PV |
| Entre 200 001 € et 210 000 € | 5% x PV - (210 000 - PV) x 20/100 |
| Entre 210 001 € et 250 000 € | 5% x PV |
| Entre 250 001 € et 260 000 € | 6% x PV - (260 000 - PV) x 25/100 |
| Supérieur à 260 000 € | 6% x PV |
Comment éviter de payer de la plus-value immobilière ?
Les plus-values immobilières sont exonérées si :
- Le bien est détenu depuis plus de 22 ans
- Le bien vendu constitue la résidence principale du vendeur au jour de la cession
- Le bien immobilier est vendu à un prix inférieur à 15 000 euros
- Le vendeur est un retraité ou une personne titulaire de la carte d'invalidité, à condition que son revenu fiscal de référence n'excède pas un certain plafond
- Le cédant réside dans un établissement social ou médico-social d'accueil de personnes âgées ou d'adultes handicapés, à condition que le revenu fiscal de référence du vendeur ne dépasse pas un plafond
- Le vendeur est un non-résident
- Le prix de cession est réutilisé par le vendeur pour acheter ou construire un logement affecté à la résidence principale dans un délai de 24 mois. Le vendeur ne doit, par ailleurs, pas avoir été propriétaire de son habitation principale au cours des quatre années précédant la vente
- Le bien vendu est un droit de surélévation. La plus-value est exonérée à condition que l'acheteur ait fini les locaux destinés à l'habitation avant le 31 décembre 2022
- Le bien a été cédé au profit d'un organisme chargé du logement social ou à un opérateur privé qui s'engage à réaliser ou terminer des logements sociaux
- La plus-value résulte d'une expropriation, à condition que l'indemnité d'expropriation soit réemployée dans son intégralité à l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou plusieurs immeubles dans l'année suivant sa perception
- Le bien est échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement immobilier
- Le bien a été vendu par un particulier ayant exercé son droit de délaissement dans certaines conditions, à condition qu'il réutilise le prix de cession en achetant, construisant, reconstruisant ou agrandissant un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois.
Quelle plus-value sur une résidence principale ?
La plus-value réalisée à l'occasion de la vente de la résidence principale n'est pas imposable. Toutefois, en 2019, Emmanuel Macron avait approuvé la suggestion, lors d'un débat public, d'un intervenant qui proposait de taxer les plus-values des résidences principales. Le chef de l'Etat avait qualifié "d'injustice" le fait que des plus-values ne soient "pas taxées" dès lors qu'elles sont consécutives au déploiement d'infrastructures, comme la ligne à grande vitesse à Bordeaux. Interrogé par Le Figaro, l'Elysée déclarait que l'hypothèse méritait d'être étudiée, mais qu'aucune action n'avait encore été engagée à ce sujet : "Nous devons d'abord étudier la faisabilité d'une telle mesure. Nous en saurons plus dans les prochains mois". "C'est une piste de travail, avait confirmé Bruno Le Maire, du moment qu'on parle bien des résidences principales à un niveau très élevé". Le ministre de l'Economie avait explicitement fait référence aux "très gros biens immobiliers où visiblement il y a pu avoir un avantage qui peut être taxé". Et d'ajouter : "Mais faisons attention aux Français, aux contribuables, nous sommes là pour baisser les impôts". Depuis, aucun projet de réforme en ce sens n'a été lancé. A noter que d'autres motifs d'exonération existent, comme listés ci-dessous.
Quelle plus value immobilière sur une résidence secondaire ?
La plus-value réalisée lors de la cession d'une résidence secondaire est soumise à l'impôt sur le revenu au taux de 19% et aux contributions sociales au taux de 17,2%. Le taux d'imposition des plus-values issues de la vente de résidences secondaires s'élève donc à 36,2%.
A noter toutefois que la plus-value réalisée lors de la vente d'une résidence secondaire est exonérée à condition que le cédant :
- N'ait pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente
- Ait utilisé le fruit de la vente pour acquérir ou faire construire sa résidence principale dans les 4 ans qui suivent la cession. Si le cédant n'a réemployé qu'une partie du prix de vente de son bien, l'exonération est proportionnelle à la fraction qu'il a réinvestie.
Quelle plus value immobilière sur un terrain ?
La fiscalité des plus-values réalisées lors de la vente de terrains à bâtir a été allégée pour relancer la construction de logements en France. Depuis le 1er septembre 2014, l'exonération totale des plus-values immobilières au titre de l'impôt sur le revenu est acquise à l'issue d'un délai de détention de 22 ans, au lieu de 30 ans auparavant. L'exonération complète des plus-values au titre des prélèvements sociaux reste, elle, acquise au bout de 30 ans. Même micmac que pour les immeubles bâtis, donc.
L'abattement exceptionnel de 30% applicable pour la détermination du montant imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux des plus-values résultant de la cession de terrains à bâtir a disparu en 2016. Un nouvel abattement exceptionnel a vu le jour depuis le 1er janvier 2018. Il s'applique pour le calcul de la plus-value nette imposable, tant au titre de l'impôt sur le revenu qu'au titre des prélèvements sociaux. Il atteint 70% et s'applique à l'assiette imposable des plus-values réalisées lors de la vente de terrains à bâtir et d'immeubles bâtis dès lors que les deux conditions suivantes sont réunies :
-
L'acheteur s'engage à démolir les immeubles bâtis pour reconstruire des logements
-
Les terrains ou immeubles bâtis qui font l'objet de la vente sont situés en zone tendue (zones A et A bis).
Le taux de l'abattement est porté à 85% lorsque les logements que l'acheteur s'engage à construire sont des logements sociaux ou intermédiaires. Cet abattement porte sur les ventes précédées d'une promesse ayant acquis date certaine entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020. La cession doit également être réalisée au maximum le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse a acquis date certaine.
Un autre abattement de 70% s'applique dans les zones couvertes par une grande opération d'urbanisme ou par une opération de revitalisation du territoire. Pour l'obtenir, l'acheteur doit s'engager à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs, sous certaines conditions. Si des logements sociaux représentent au moins 50% des constructions, l'abattement peut être majoré à 85%. La promesse de vente doit être signée entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2023.