Indivision : conséquence en immobilier et comment en sortir
Qu'est-ce que l'indivision ?
L'indivision est une notion juridique codifiée par les articles 815 et suivants du Code civil. Elle est communément définie par la situation dans laquelle plusieurs personnes exercent un droit de propriété sur le même bien.
Bien immobilier en indivision
La propriété s'exerce à plusieurs. Les indivis détiennent des quotes-parts ouvrant des droits de même nature, mais aucun d'entre eux ne détient de droit exclusif tout ou partie du bien. Ce dernier point distingue l'indivision de la copropriété.
Convention d'indivision
Le Code civil permet, selon l'article 1873-1, de passer des conventions entre les indivisaires afin de réglementer la gestion du bien et l'exercice des droits de chacun. Un gérant de l'indivision peut être désigné. Il s'agit d'un contrat solennel qui doit être établi par écrit, à durée indéterminée ou déterminée (cinq ans renouvelables). Pour les biens immobiliers, les parties devront respecter les formalités au service de publicité foncière.
Acheter en indivision
L'acquisition d'un bien en indivision est une pratique courante. En effet, en l'absence de formalités, le régime de l'indivision s'applique par défaut lorsqu'un couple non marié accède à la propriété. La pratique peut présenter des risques. D'une part, en cas de décès d'un co-indivisaire, sa quote-part est transmise à ses ayants droits par les règles classiques de succession. D'autre part, certaines décisions concernant le bien doivent être prises à l'unanimité et peuvent provoquer des blocages en cas de mésentente.
Vente en indivision
Auparavant, la décision de vendre un immeuble indivis requérait l'unanimité. Depuis 2009, plusieurs indivisaires représentant au moins deux tiers des droits peuvent demander au Tribunal de grande instance de procéder à la vente aux enchères.
Indivision successorale
La fonction originelle de l'indivision était de définir provisoirement la gestion des biens entre les héritiers. Un ayant droit peut racheter les quotes-parts des autres membres pour acquérir sur le bien un droit de propriété exclusif.
Partage de l'indivision
En cas de bonne entente entre les indivisaires, le partage peut être amiable s'ils ont la pleine capacité juridique. A défaut, il faudra saisir le tribunal de grande instance qui pourra ordonner la vente aux enchères ou procéder au partage du patrimoine.
Indivision forcée
Certains biens sont par nature soumis à une situation d'indivision forcée et perpétuelle. Il s'agit notamment des parties communes des immeubles en copropriété et des clôtures mitoyennes où le partage ne peut pas être provoqué.
Indivision post-communautaire
La communauté de biens caractérise le patrimoine des époux sans contrat de mariage. En cas de divorce, les biens communs passent sous le régime de l'indivision.
Indivision et Pacs
Le régime de la séparation des biens s'applique par défaut, mais la nature contractuelle du Pacs permet aux partenaires de choisir de se soumettre à l'indivision pour les biens communs.
Indivision et divorce
Après le jugement de divorce, les biens autrefois soumis à la communauté sont réputés indivis jusqu'à la dissolution du régime matrimonial. Il est possible de maintenir volontairement l'indivision sur un bien. Dans ce cas, l'occupant devra une indemnité au co-indivisaire.
Indivision ou SCI ?
Dans le cas d'une société civile immobilière (SCI), les parts peuvent être cessibles ou non selon les statuts, la gestion est confiée au gérant. Il est possible de transformer une indivision en SCI, en créant la structure et en faisant l'apport de l'immeuble.
Sortir de l'indivision
Lorsqu'un indivisaire souhaite sortir de l'indivision individuellement sans faire procéder au partage, il en informe, par exploit d'huissier, les co-indivisaires qui ont un droit de préemption sur le rachat de sa quote-part.