Nue-propriété : usufruit, donation et vente
C'est par succession ou par donation que l'on devient le plus souvent nu-propriétaire ou usufruitier d'un bien. Définition et explication des termes nue-propriété et usufruit.
Définition nue-propriété
La nue-propriété est un droit qui permet à son titulaire de disposer d'un bien ou d'une chose sans pour autant en jouir ou en user. Le nu-propriétaire a le droit de léguer, de donner ou de vendre le bien, tandis que l'usufruitier peut en jouir et en user librement. Ce démembrement implique des conséquences en matière de fiscalité.
Nue-propriété et usufruit
La nue-propriété et l'usufruit découlent d'un démembrement d'un bien qui revient principalement à l'usufruitier. C'est en effet ce dernier qui profite du bien et peut en tirer des revenus, par la location par exemple. Le nu-propriétaire ne sera impliqué qu'en cas de situation grave, et pourra être amené à participer aux décisions importantes.
Nue-propriété avec réserve d'usufruit
Vendre en nue-propriété avec réserve d'usufruit présente de nombreux avantages, principalement pour les personnes âgées sans héritiers directs. Cette formule permet de toucher le prix de vente d'un bien tout en continuant d'en jouir et de l'utiliser grâce à la réserve d'usufruit. Le nu-propriétaire, lui, ne pourra rentrer en pleine possession du bien qu'à la fin de l'usufruit.
Donation en nue-propriété
La donation en nue-propriété permet de transmettre son patrimoine de son vivant sans pour autant se démunir. Cette formule permet au donateur de garder l'usage de son bien jusqu'à sa mort ou une autre date définie dans le contrat. La donation en nue-propriété est plus avantageuse que la succession classique en termes de fiscalité.
Vente en nue-propriété
La vente en nue-propriété permet au vendeur de percevoir le montant de la transaction tout en continuant à jouir de son bien. La durée de l'usufruit peut être soit illimitée jusqu'à la mort du vendeur, soit limitée dans le temps.
Achat en nue-propriété
L'achat en nue-propriété permet à l'acheteur de bénéficier d'un prix attractif, d'une absence de charges courantes et de la pleine propriété sans frais au moment de la sortie. Pendant toute la période de démembrement du bien, l'acheteur peut défiscaliser ses revenus fonciers et réduire sa base ISF.
Valeur de la nue-propriété
La valeur de la nue-propriété dépendra de la formule choisie. Dans le cas d'une nue-propriété en viager, la valeur de la nue-propriété varie de 10% pour un usufruitier de moins de 21 ans à 90% pour un usufruitier de plus de 90 ans. Dans le cas d'une nue-propriété temporaire, la valeur de la nue-propriété varie de 77% pour un usufruit de 0 à 10 ans à 31% pour un usufruit de 21 à 30 ans.
Nue-propriété et fiscalité
La fiscalité du démembrement de propriété ne sera pas la même chez l'usufruitier et chez le nu-propriétaire. L'usufruitier est responsable de l'imposition des revenus locatifs et des impôts locaux. Le bien immobilier ne rentre par ailleurs pas en compte dans le patrimoine du nu-propriétaire, ce qui n'est pas le cas de l'usufruitier, qui devra intégrer la valeur du bien à son patrimoine.