Qu'est-ce qu'un marchand de biens ?

Acheter des immeubles entiers pour les revendre en effectuant une belle plus-value... La profession de marchand de biens peut faire rêver mais nécessite de vraies qualités de commerçant, une excellente connaissance du marché immobilier et une certaine somme d'argent avant de se lancer.

Définition

Un marchand de biens est une personne dont l'activité professionnelle est d'acheter et de vendre des biens immobiliers : immeubles, maisons, fonds de commerce, logements ou parts de sociétés immobilières type SCI. Le marchand de biens se distingue de l'agent immobilier en étant le propriétaire du bien qu'il vend ou revend, alors qu'un agent immobilier n'est qu'un intermédiaire entre un vendeur et un acheteur d'un bien immobilier.

Statut du marchand de biens

En ce qui concerne le statut juridique, le marchand de biens est un commerçant. Il doit donc remplir des obligations classiques de commerçant : inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), tenir une comptabilité ou établir des comptes annuels... En tant que vendeur professionnel, il est responsable des vices cachés des biens qu'il vend.

Fiscalité

Le marchand de biens est un commerçant professionnel, à ce titre il est soumis au régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et est assujetti à la TVA sur ses marges. A noter que le marchand de biens est exonéré des droits de mutation s'il revend un bien immobilier dans les cinq ans qui suivent son achat.

TVA

L'assujettissement à la TVA dépend de plusieurs facteurs. En principe, la TVA immobilière est liquidée sur le prix total (articles 266 et 267 du code général des Impôts), mais par exception (article 268 du code général des Impôts), l'assiette de la TVA repose uniquement sur la marge pour les immeubles de plus de cinq ans ou les terrains à bâtir si l'acquisition n'a pas fait l'objet d'une réduction. La TVA n'est alors pas récupérable.

En revanche, l'administration fiscale, confortée par une décision du conseil d'Etat du 27 mars 2020, considère que si le propriétaire réalise des travaux de rénovation lourde, et notamment s'il achète un terrain à bâtir pour le revendre comme terrain bâti ou l'inverse, il sera assujetti à la TVA sur la totalité du prix de vente du bien. La TVA sur le prix des travaux est alors récupérable. C'est aussi le cas pour les immeubles de moins de cinq ans, qu'il y ait ou non des travaux de rénovation.

Plus-value

L'objectif d'un marchand de biens est le même que celui d'un commerçant : faire du commerce. Le but est donc d'acheter un bien immobilier pour le revendre à un prix plus élevé. Mais si le marchand est officiellement reconnu comme marchand de biens, il est imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) au taux marginal de l'impôt sur le revenu (taux maximum de 45%) auquel il convient d'ajouter les prélèvements sociaux de 17,2%. En revanche, s'il est considéré comme particulier, sa plus-value est imposée selon le régime des plus-values des particuliers avec un taux de 19% auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2%.

Devenir marchand de biens

Pour se lancer dans la profession de marchand de biens, il est nécessaire de disposer de suffisamment d'argent pour effectuer son premier achat immobilier. D'un point de vue juridique, il suffit de créer une société, SARL, SAS, SASU, EURL ou micro-entreprise, auprès d'une Chambre de Commerce et d'Industrie (CCI). Pour cela, les pièces administratives habituelles seront nécessaires : trois exemplaires des statuts de la société, certificats de dépôt de capital, parution d'annonce légale, pièce d'identité, etc. Avant de se lancer, le futur marchand de biens s'assurera d'avoir une très bonne connaissance du marché immobilier.