Promesse de vente : définition, signature et rétractation

Qu'elle porte sur une maison, un appartement ou un terrain, une promesse de vente a des conséquences à la fois pour l'acheteur et pour le vendeur. Signature, délai de validité, rétractation... Tout ce qu'il faut savoir sur ce contrat.

Qu'est-ce qu'une promesse de vente ?

Une promesse de vente est un contrat par lequel s'engagent deux parties, le promettant et le bénéficiaire, dans une transaction. Le premier prend pour engagement la conclusion d'une vente, à des conditions déterminées et acceptées par le second.

On retrouve principalement cette notion de promesse de vente dans les transactions immobilières. La promesse de vente désigne alors dans ce cas le fait pour le propriétaire d'un bien immobilier mis en vente de s'engager à réserver la vente de ce bien à une personne en particulier, le futur acquéreur, pour une durée comprise entre deux et trois mois. Ce dernier bénéficie donc d'une option pour acquérir le bien mais peut également se rétracter et ne pas réaliser la transaction. Dans ce secteur immobilier, les termes de promesse unilatérale de ventes sont également utilisés, il ne faut pas les confondre avec le compromis de vente.

Différence entre compromis et promesse de vente

Attention à ne pas confondre compromis de vente et promesse de vente. Ce sont deux contrats distincts qui n'ont pas du tout le même impact sur l'une comme sur l'autre des parties à la vente. Un compromis de vente vaut vente. Lorsqu'ils signent un compromis de vente, ou promesse synallagmatique, l'acquéreur et le vendeur s'engagent à conclure la transaction à un prix fixé en commun. Si l'un se désiste, l'autre peut le contraindre à tenir son engagement en ayant recours à la justice. Il peut même demander le paiement de dommages et intérêts pour le préjudice subi.

A la signature du compromis, l'acheteur verse un acompte allant de 5 à 10% du prix de vente du bien qui fait office de dépôt de garantie. Cette somme sera déduite du prix d'achat le jour de la signature de l'acte de vente chez le notaire. A l'inverse de la promesse de vente, il n'est pas besoin de faire enregistrer le compromis auprès de la recette des impôts. L'acheteur s'épargne ainsi 125 euros de droits d'enregistrement. Lorsque les deux parties signent une promesse de vente, ou promesse unilatérale, le vendeur s'engage à céder son bien à l'acheteur au prix dont ils ont convenu ensemble. Finalement, c'est comme si l'acquéreur posait une option sur le bien. Bien sûr cette option a une date d'expiration : elle est généralement valable deux à trois mois. En contrepartie, l'acheteur paie au propriétaire du bien une indemnité d'immobilisation de 10% du prix de vente. Si la vente est conclue, cette somme est déduite du prix d'achat. Si elle ne l'est pas, le vendeur la conserve en guise de dédommagement.

Signature de la promesse de vente

Lorsque la promesse de vente est destinée à être valable plus de 18 mois, elle doit obligatoirement être réalisée par acte authentique et la signature doit alors être se faire devant un officier public (notaire, huissier etc.). Dans tous les autres cas elle peut être établie par acte sous seing privé, c'est-à-dire par les parties à la transaction elles-mêmes ou bien par l'intermédiaire en charge de la vente (agent immobilier). Pour être valable, la promesse de vente réalisée sous seing-privée doit être enregistrée auprès des services fiscaux et ce dans les 10 jours suivant sa signature. L'acte sous seing privé doit être signé en deux exemplaires : l'un doit être adressé à l'acheteur en recommandé avec accusé de réception et l'autre conservé par le vendeur lui-même ou l'agent immobilier à qui la rédaction a été confiée.

Location avec promesse de vente

La location avec promesse de vente, aussi appelée "location accession" ou "accession progressive" est un système qui permet à des ménages de devenir propriétaires de leur logement après une période de location, dite période de jouissance. La durée de celle-ci ainsi que le montant de l'acompte à payer, généralement équivalent à 5% du prix du bien, font partie des éléments qui doivent être précisés dans le contrat de location accession. Ce dernier doit obligatoirement être réalisé par acte authentique. Ce mécanisme revient, en quelque sorte, pour les locataires à poser une option sur leur logement. Elle peut être exercée à tout moment entre la date d'entrée en location et la fin de la période dont la durée a été déterminée dans le contrat.

Si l'option n'a pas été levée trois mois avant la fin de la période de jouissance, le vendeur doit mettre en demeure le locataire, via une lettre en recommandé avec accusé de réception, d'exercer son option. Au terme de la période de jouissance, le locataire peut soit acheter sa résidence principale, soit renoncer à l'acquérir. S'il renonce, il ne bénéficie d'aucun droit au maintien dans son logement, sauf convention contraire et le vendeur doit lui restituer l'acompte qu'il avait versé dans les trois mois suivant son départ.

Rétractation d'une promesse de vente

Seul l'acheteur a le droit de se rétracter. Après la signature de la promesse de vente, l'acquéreur dispose d'un délai de 10 jours pour renoncer à acquérir le logement. Si la promesse de vente a été réalisée par acte sous seing privé, ce délai court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée. Si elle l'a été par acte authentique, il court le lendemain de la remise en main propre du document.

Une règle confirmée par un arrêt de la Cour de cassation en juillet 2021, saisie dans une affaire où le vendeur souhaitait revenir sur sa promesse alors que l'acquéreur potentiel n'avait pas encore déclarer vouloir signer l'acte de vente. Selon les juges, "Bien que l'acquéreur n'ait pas encore déclaré acquérir, n'ait pas encore levé l'option selon le terme juridique, l'engagement est définitif et la vente forcée peut être ordonnée, ce vendeur ayant donné son consentement sans restriction. Aucune clause de cet 'avant contrat" de vente ne lui donne en l'espèce la possibilité de se rétracter'. Si un acheteur veut se réserver la possibilité de pouvoir se rétracter, il doit donc prévoir une clause spécifique dans le contrat de promesse de vente.

Modèle de promesse de vente

Si vous décidez de vous passer du notaire pour la rédaction de la promesse de vente, vous pouvez vous aider d'un exemple. Le JDN, notamment, propose un modèle de promesse de vente gratuit. Vous pouvez télécharger le formulaire au format Word.

Modèle de promesse de vente pour un terrain

Par rapport à une promesse de vente pour une maison ou un appartement, la promesse de vente portant sur un terrain doit préciser le descriptif détaillé du terrain ainsi que sa surface exacte, l'existence ou non d'un bornage du terrain ainsi que les hypothèques et servitudes qui pèsent sur le terrain.

Traduction du mot Promesse de vente en anglais

Sale commitment ; sale agreement, sale promise
He finally signed a sale agreement for his house !
Ça y est, il a enfin signé une promesse de vente pour sa maison !