Le droit de passage sur la propriété d'autrui

Le droit de passage concerne les propriétés enclavées, ou mal desservies par la voie publique. Il s'applique dès lors que l'accès à une habitation doit se faire sur le terrain d'autrui. Cette servitude peut être légale ou conventionnelle.

Définition du droit de passage

Le droit de passage est la servitude légale d'une propriété, le fonds servant, au profit d'une autre, le fonds dominant. Profiter de ce droit est possible seulement quand il est reconnu par la loi, pour une maison ou un immeuble enclavé par exemple.
Si une propriété est mal desservie par la voie publique, l'article 682 prévoit qu'en l'échange d'une indemnité de la part du propriétaire du fonds dominant, un passage suffisant doit être mis en place sur le fonds servant.
Le propriétaire de la maison difficile d'accès s'engage alors à entretenir le chemin de passage. Celui-ci doit être le plus court possible, et ne doit causer aucun dommage sur le terrain qui dessert la propriété.
Quand il n'est pas reconnu par la loi, mais issu d'un accord entre le propriétaire du fonds servant et du fonds dominant, ce droit de passage est alors une servitude conventionnelle.

Droit de passage : largeur minimum

Le chemin de passage doit pouvoir accueillir les véhicules qui l'emprunteront. Il doit également permettre aux services de secours d'accéder au fonds dominant. Si le chemin de passage dessert une maison, alors la largeur minimum est de 4 mètres. Cependant, si plusieurs habitations ou un immeuble se trouvent sur le fonds dominant, il faudra prévoir un passage de véhicules dans les deux sens. La largeur minimum est alors de 6 mètres.

Droit de passage et terrain enclavé

Si le droit de passage concerne une habitation enclavée, le propriétaire du terrain où s'effectue le passage n'est pas sollicité par le fonds dominant. La servitude s'établit automatiquement, et le droit de passage est reconnu par la loi. Cependant, il est de la responsabilité du propriétaire du fonds dominant d'entretenir le chemin, et de causer le minimum de dommages sur le fonds servant.

Droit de passage et terrain difficile d'accès

Si un terrain n'est pas, ou est mal desservi par la voie publique, des négociations entre son propriétaire et celui du fonds servant doivent avoir lieu. Cette servitude conventionnelle doit faire l'objet d'un acte notarié, ainsi que d'une publicité foncière. Le propriétaire du fonds dominant pourra alors profiter d'un chemin de passage vers sa propriété, qu'il s'engage à entretenir.

Droit de passage et jurisprudence

La jurisprudence considère que le droit de passage peut être demandé par le propriétaire de n'importe quel type de bien immobilier. Qu'il s'agisse d'une maison, d'un immeuble ou d'un terrain, tout acquéreur d'une propriété mal desservie peut en faire la demande. La jurisprudence considère également qu'il est raisonnable, si des travaux sont faisables, de prévoir un chemin de passage vers la voie publique.
Le droit de passage est reconnu uniquement s'il résulte d'un contrat entre les propriétaires des fonds, ou dans le cas d'une propriété enclavée.