Lotissement : permis d'aménager, cahier des charges et règlement

Lorsque l'on possède un terrain constructible et suffisamment vaste, il peut être intéressant de le découper pour céder des parcelles à différents acquéreurs. La législation sur les lotissements impose alors de se soumettre certaines règles concernant le permis d'aménager, le cahier des charges et le règlement.

Définition lotissement

Le lotissement est le fait pour un propriétaire d'un terrain, le lotisseur, de diviser un terrain en plusieurs lots destinés à accueillir la construction de biens immobiliers. En France, cette procédure est réglementée par le droit de l'urbanisme.

Le permis d'aménager de lotissement

La création d'un lotissement requiert souvent l'obtention, par le propriétaire, d'un permis d'aménager. C'est le cas dès lors que le projet comprend au moins deux lots à bâtir et la réalisation ou aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs. C'est aussi le cas des lotissements situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé.
Si le lotissement ne correspond pas à ces critères, il ne sera alors pas soumis à un permis d'aménager, mais à une déclaration préalable.
La demande de permis d'aménager se fait par l'intermédiaire d'un formulaire Cerfa accompagné d'un certain nombre de pièces. Le dossier doit être transmis à la mairie de la commune qui doit fournir une réponse dans les trois mois.
La réponse peut être favorable, défavorable, ou faire l'objet d'un sursis à statuer.
Aucune promesse de vente ne peut être faite avant l'obtention du permis. Si les travaux d'aménagement n'ont pas débuté dans les deux ans qui suivent l'obtention du permis, ce dernier devient alors caduc.

Le cahier des charges de lotissement

Le cahier des charges est un document donc la rédaction incombe au lotisseur, qui est souvent un promoteur privé. Son objet est de définir les rapports privés entre les colotis (les propriétaires de lots), leurs droits et obligations.
Il va concerner divers aspects de la vie en communauté. On y retrouve fréquemment des règles relatives au stationnement, aux clôtures ou encore aux servitudes.
Sur le schéma de la copropriété, le lotissement donne obligatoirement lieu à la création d'une association syndicale comprenant tous les propriétaires. L'assemblée générale de l'association peut en modifier le cahier des charges.

Le règlement de lotissement

Ce document émane lui aussi du lotisseur. Il ne concerne pas les relations entre les propriétaires, mais est relatif aux règles d'urbanisme applicables au lotissement. Il est systématiquement remis à tout acquéreur d'un terrain à lotir et il est primordial de s'y fier attentivement.

Lotissement et loi Alur

L'un des objectifs de la loi du 24 mars 2014, dite loi Alur, est de densifier les zones urbaines et de stimuler la construction.
Auparavant, le règlement de lotissement était automatiquement caduc à l'expiration d'un délai de 10 ans. Les propriétaires colotis étaient alors soumis aux règles du Plan local d'urbanisme. Ils pouvaient toutefois demander le maintien du règlement. La loi Alur a supprimé ce droit.
De plus elle a imposé la suppression, d'ici le 26 mars 2019, de toutes les clauses non réglementaires des cahiers de charges lorsqu'elles ont pour objet de limiter le droit à construire.