Charges de copropriétés : répartition, moyenne et charges déductibles
La copropriété donne lieu à des dépenses dues à l'existence de parties communes. Ces frais sont financés par les charges de copropriété. Le recouvrement fait partie du rôle du syndicat. Certaines de ces charges peuvent être récupérées auprès du locataire.
Définition
Les charges de copropriété désignent les dépenses attachées au statut de copropriétaire. Elles couvrent notamment l'entretien des parties communes de l'immeuble, les équipements et les services communs. La part assumée par chaque copropriétaire dépend de la nature des charges considérées (charges générales ou charges spéciales). Leur vote et leur paiement varient selon le type de dépenses auxquelles on fait référence (si elles sont définies ou non par le budget prévisionnel).
Répartition
Chaque copropriétaire détient un nombre de tantièmes dépendant de la taille de son lot et constituant sa quote-part dans la copropriété. Cette quote-part détermine la hauteur de la participation aux charges dites générales, à savoir les frais d'administration de l'immeuble (organisation des assemblées générales, par exemple), les frais d'entretien de l'immeuble (enlèvement des poubelles, entre autres) ainsi que les frais de conservation de l'immeuble (ravalement de façade, notamment). Pour certains frais cependant, la répartition est facteur d'autres critères, comme l'emplacement et l'utilité de la charge pour le lot. C'est notamment le cas des dépenses liées à l'ascenseur, par exemple : plus un lot se situe en étage élevé, plus son propriétaire est sollicité financièrement.
Charges de copropriété : moyenne
Les charges dépendent des équipements et services inclus dans la copropriété et leur montant est très variable d'un immeuble à l'autre. Selon l'Association des responsables de copropriété (ARC), chaque copropriétaire dépense en moyenne 46,77 euros par mètre carré et par an au titre des charges de copropriété, le chauffage représentant le principal poste, avec 13,50 euros par mètre carré.
Charges de copropriété déductibles
Le copropriétaire bailleur percevant un revenu foncier grâce à la location (non meublée) de son bien peut déduire une partie des charges de copropriété qu'il supporte, et ainsi réduire l'assiette taxable au barème de l'impôt sur le revenu, à condition toutefois d'être imposé au régime réel. Dans sa déclaration d'impôts, il lui faut indiquer le montant des sommes versées au syndic de copropriété l'année au titre de laquelle l'imposition est établie. Il doit ensuite procéder à la régularisation des provisions déduites l'année précédente. Comment ? En réintégrant dans son revenu foncier la part des provisions déduites l'année précédente qui se rapporte à des charges qui ne sont pas déductibles ainsi qu'à des charges récupérables sur le locataire.
Prescription et charges de copropriété
Le syndicat de copropriété peut exercer une action en recouvrement envers le copropriétaire mauvais payeur pour ce qui est des charges liées à des travaux votés par le syndicat des copropriétaires en assemblée générale. Le délai de prescription s'élève à 10 ans depuis la loi du 10 juillet 1965. A l'inverse, l'action du copropriétaire pour récupérer des charges indûment versées se prescrit, elle, par 5 ans selon le droit commun.
Charges de copropriété impayées
Il appartient au syndic de prendre les mesures nécessaires en cas d'impayé. La première consiste en une lettre de rappel envoyée au copropriétaire mauvais payeur dans le but de procéder à un recouvrement amiable. Si la situation d'impayé perdure, la deuxième étape consiste en une mise en demeure de payer, adressée au copropriétaire soit par lettre recommandée avec avis de réception, soit par acte d'huissier, soit par mail. Le copropriétaire dispose alors d'un délai de 30 jours à compter de la réception de la lettre recommandée (ou à compter du lendemain de l'envoi du mail) pour s'acquitter de sa dette. S'il ne paie toujours pas, le syndic a la faculté de recourir au juge ou, s'il n'engage pas de procédure spécifique devant le juge, saisir les tribunaux compétents.
Charges de copropriété récupérables
Les charges de copropriété récupérables sont celles que la loi autorise le copropriétaire à réclamer à son locataire dans le cadre d'une location non meublée. La liste exhaustive des charges locatives récupérables est annexée au décret du 26 août 1987. Il s'agit de celles afférentes aux services dont le locataire bénéficie (ascenseur, par exemple), aux dépenses d'entretien courant et aux réparations d'équipements (entretien des parcs et espaces verts qui font partie de la copropriété) ainsi qu'aux taxes et redevances pour les services rendus (TEOM, par exemple).
Calcul des charges de copropriété
Les charges de copropriété qui ne sont pas prévues par le budget prévisionnel sont fixées par l'assemblée générale. Elles sont généralement votées en même temps que le sont les travaux.
Charges de copropriété pour un garage
Le propriétaire d'un garage intégré dans un immeuble est redevable des charges en fonction de ses tantièmes et des services utiles à son lot. Il en répercutera une partie sous forme de charges locatives à son locataire le cas échéant.
Charges de copropriété et vente
Depuis le décret du 17 mars 1967, la régularisation des charges est à mettre au crédit ou au débit de la personne propriétaire au moment de l'approbation des comptes. Les parties peuvent contractuellement décider d'une autre répartition.
Paiement des charges de copropriété
Les charges prévues par le budget prévisionnel font l'objet de provisions. Celles-ci sont versées au syndic de copropriété à hauteur du quart du budget qui a été voté. Les provisions doivent être acquittées le 1er jour de chaque trimestre ou bien le 1er jour de la période définie par l'assemblée générale. Pour ce qui est du paiement des charges qui ne sont pas prévues par le budget prévisionnel, le syndic peut réclamer le versement de provisions spéciales, le versement d'avances ou bien le versement d'une réserve (aussi appelé fonds de roulement), à hauteur d'un sixième du budget prévisionnel, maximum.