SCI (société civile immobilière) : définition et avantages

Une SCI est une personne morale disposant d'une existence juridique propre. Ce type de structures permet à plusieurs personnes d'être propriétaires d'un bien immobilier et d'en assurer ensemble la gestion. La SCI peut faciliter la transmission d'un bien et permettre de réaliser celle-ci dans des conditions fiscales avantageuses.

Une société civile immobilière (SCI) est une société civile dont l'objet est un bien immobilier. Il ne faut pas la confondre avec la société civile de placement immobilier (SCPI). La SCI figure parmi les sociétés civiles de patrimoine. La création d'une SCI peut être envisagée lorsqu'au moins deux personnes, qui deviendront des associés une fois la SCI créée, sont propriétaires d'un même bien immobilier.

Pourquoi créer une SCI familiale ?

Une SCI familiale est une SCI constituée par les membres d'une même famille. Concrètement, ils apportent une quote-part et reçoivent en contrepartie des parts sociales de la SCI, cette dernière devenant propriétaire du bien. Un gérant est nommé à sa tête, pour assurer la gestion du tout-venant, mais les grandes décisions sont en règle générale votées en assemblée, en fonction de la majorité définie par les statuts. D'où l'importance de faire rédiger ces derniers par un professionnel du droit, comme le notaire.

Quel est l'intérêt de créer une SCI ?

Le recours à une SCI peut dans certains cas faciliter la transmission d'un bien immobilier. En effet, suite à un décès, par exemple, plusieurs personnes peuvent se retrouver propriétaires d'un même bien en indivision. Les héritiers devront alors se mettre d'accord sur les décisions à prendre, ce qui n'est pas toujours chose aisée dans les familles. Or, dans le cadre d'une SCI, les désaccords qui opposent les associés ne constituent pas un obstacle à la prise des décisions qui s'imposent pour le bien de la société par le ou les gérant(s) désigné(s). De plus, l'un des associés peut décider de vendre ses parts de la SCI pour récupérer sa quote-part en argent sans que cela entraîne la vente du bien immobilier.

Le recours à une SCI permet également de réaliser cette transmission dans des conditions fiscales avantageuses. En effet, si la donation des parts d'une SCI entraîne bien le paiement de droits de donation, déterminés en fonction de la valeur des parts, cette dernière tient compte des dettes de la SCI. Ainsi, les droits de donation pourront porter sur une faible valeur et seront donc moins élevés. Par ailleurs, les droits de donation s'appliquent après déduction d'un abattement, renouvelable tous les 15 ans. Il est donc possible de transmettre un bien immobilier en ne payant presque pas, voire pas du tout, de droits de donation en donnant des parts sociales tous les 15 ans. A noter qu'il est également possible de procéder à un démembrement des parts de SCI.

Quels sont les inconvénients d'une SCI ?

Une SCI présente quelques inconvénients. Il y a d'abord un certain nombre de formalités à accomplir : rédaction des statuts, publication dans les journaux d'annonces légales, envoi des statuts au greffe du tribunal de commerce... Cela entraîne un certain nombre de frais : la publication coûte autour de 200 euros et l'immatriculation auprès du greffe 66 euros. Si un expert est engagé pour la rédaction des statuts, cela augmente encore le coût.

Il faut ensuite respecter des règles de fonctionnement assez formelles : assemblée générale, rédaction des procès-verbaux, tenue d'une comptabilité. Si la SCI est soumise à l'impôt sur les sociétés, la comptabilité doit être remise au greffe du tribunal de commerce tous les ans.

La SCI est par ailleurs soumise à certaines règles qui peuvent engager des frais cachés, par exemple elle doit obligatoirement faire appel à un architecte lorsqu'elle dépose un permis de construire.

Les associés ont également une responsabilité indéfinie vis-à-vis des dettes de la société. Leur patrimoine personnel est engagé à proportion de leurs parts dans la société. Ils ne sont donc pas solidaires des autres associés dans le paiement des dettes. Cette responsabilité est, de plus, subsidiaire : les créanciers doivent d'abord engager une action contre la société avant de se tourner vers ses associés.

Enfin, une SCI n'est utile que pour la gestion de biens immobiliers achetés. Elle ne peut pas permettre de faire de l'achat et revente de biens immobiliers.

Qu'est-ce qu'une SCI à capital variable ?

Une SCI peut être à capital variable ou à capital fixe. Dans une SCI à capital fixe, le capital se compose d'une seule somme que les associés ne peuvent changer que dans le cadre d'une procédure contraignante et coûteuse. Dans une SCI à capital variable, il se compose de deux sommes, un seuil et un plafond, dans l'intervalle duquel les associés peuvent changer librement le capital de la SCI.

Nombre d'associés d'une SCI

Une SCI doit toujours être composée d'au moins deux associés, c'est la règle. En revanche, la loi ne fixe pas de maximum d'associés. Un nombre trop élevé d'associés est toutefois peu pertinent et peu probable dans le cadre d'une SCI familiale.

Société civile immobilière et impôt

La fiscalité des revenus touchés par une SCI dépend du régime fiscal choisi par les associés lors de sa création ou au cours de la vie de la SCI, car ce choix est modifiable. Si les bénéfices sont issus de loyers de logements vides, ils seront soumis à l'impôt sur le revenu. En revanche, si les biens sont loués meublés, la SCI est considérée comme exerçant une activité commerciale et sera soumise à l'impôt sur les sociétés.

Une SCI soumise à l'IS peut déduire l'amortissement du bien immobilier ainsi que les frais d'acquisition, dont font partie les frais de notaire ou encore les frais d'agence éventuels, de ses recettes. Ainsi, pour des recettes équivalentes, une SCI à l'IS affichera un revenu net taxable plus faible qu'une SCI à l'IR. Par ailleurs, les associés n'ont à s'acquitter de l'impôt sur le revenu sur ces bénéfices que l'année où ils se les reversent. Ils sont donc exonérés le temps qu'ils les accumulent sur leur compte courant d'associé. Cependant, il faut garder en tête qu'une SCI à l'IR a l'avantage de bénéficier du régime fiscal des plus-values immobilières qui s'applique à la détention d'immobilier en direct.

Société civile immobilière d'attribution

On parle de SCI d'attribution pour désigner une société civile immobilière dont l'objet est la construction ou l'achat d'un bien immobilier dans l'objectif de diviser ce dernier entre les associés par la suite.

Comment créer une SCI ?

La création d'une SCI est plus simple et rapide que la création d'une société commerciale. Après avoir rédigé les statuts, il suffit de publier les informations essentielles dans un journal d'annonces légales (JAL) et d'immatriculer la SCI au registre du commerce et des sociétés (RCS) du greffe du tribunal de commerce, qui se chargera de transmettre l'information aux impôts. Depuis le 1er juillet 2015, il n'est plus nécessaire d'enregistrer les statuts de la SCI auprès du service des impôts des entreprises, sauf exceptions (si l'acte de constitution de la société est rédigé par un notaire, par exemple, qui s'occupe d'ailleurs de les faire enregistrer).

Dissolution d'une SCI

Plusieurs raisons peuvent être à l'origine de la dissolution d'une SCI. Elle peut être décidée par les associés dans la mesure où les statuts et les règles de majorité qui y figurent sont respectés. Si l'objet de la création a été réalisé, si elle fait faillite, si sa durée a expiré ou si le tribunal le prononce, la SCI est dissoute. Des formalités doivent être accomplies par le liquidateur désigné. Il doit faire publier la dissolution, arrêter les comptes définitivement et les déposer au greffe puis procéder à la distribution de l'actif social.