Loi Malraux : en quoi consiste ce dispositif d'investissement ?
En quoi consiste la loi Malraux de 1962 ? Tout savoir sur le dispositif
La loi Malraux est un complément de la législation sur la protection du patrimoine français. En vigueur depuis le 4 août 1962, elle permet de faciliter la restauration des biens immobiliers historiques. La loi Malraux offre une fiscalité avantageuse pour les propriétaires qui désirent investir et rénover ce type de bâtiments, en général situé en centre-ville. Cependant, ce régime fiscal a subi des modifications en 2009. La loi Malraux a par ailleurs donné naissance aux secteurs sauvegardés.
Les années 1960 ont été marquées par le renouveau de l'urbanisme. André Malraux, ministre de la Culture de l'époque, décide alors de créer les secteurs sauvegardés pour assurer la survie et l'esthétisme des quartiers historiques. Grâce à un plan de sauvegarde et de mise en valeur, les secteurs sauvegardés sont alors soumis à des règles d'urbanisme particulières, des mesures de protection pour préserver le patrimoine français. Les secteurs sauvegardés sont situés le plus souvent dans les centres-villes historiques. En plus de la rénovation des bâtiments concernés, ce plan de sauvegarde mise également sur la modernisation des habitations, afin de les rendre conformes aux normes de l'époque, tout en préservant leur esthétisme.
Quels sont les inconvénients du dispositif de la loi Malraux ?
L'inconvénient du dispositif découlant de la loi Malraux réside dans la lourdeur administrative. Il constitue un dispositif contraignant puisque le bien doit se situer dans un secteur sauvegardé. Il doit faire l'objet de travaux soumis à réglementation - seuls certains chantiers étant autorisés comme des travaux de démolition ou de restauration - et à autorisation. Comme tout autre dispositif d'investissement, les propriétaires doivent s'engager à louer le bien durant un certain temps (neuf années au total).
L'investissement en loi Malraux, comment ça marche ?
Les contribuables français désirant faire un investissement dans un bâtiment à rénover en loi Malraux pourront bénéficier d'une réduction d'impôt plus ou moins importante sur le montant des travaux. Le bien doit alors être situé dans un secteur sauvegardé, dans une ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager), sur un site patrimonial remarquable, dans un quartier ancien dégradé (QAD) pour les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2022, dans un quartier présentant une concentration élevée d'habitat ancien dégradé et faisant l'objet d'une convention pluriannuelle, là aussi pour les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2022. Depuis 2009, ce dispositif de défiscalisation s'applique également dans le cadre d'une vente d'immeuble à rénover. Pour bénéficier de ces avantages, la restauration du bâtiment concerné doit être complète et validée par un architecte des Bâtiments de France.
Quel gain avec la défiscalisation en loi Malraux ?
Si le bâtiment bénéficiant de travaux de restauration se situe en secteur sauvegardé ou dans un quartier ancien dégradé, son propriétaire bénéficie d'une défiscalisation de 30% du montant total des travaux, avec un plafond de 400 000 euros sur 4 ans (et non plus 100 000 euros par an). Si les travaux de rénovation ont lieu en ZPPAUP, seulement 22% du montant total peut être défiscalisé.
Cette réduction d'impôt est effective uniquement si la restauration est totale, et si le bâtiment est loué pendant un minimum de 9 ans, à titre de résidence principale s'il s'agit d'un immeuble d'habitation, et ce dans les 12 mois après la fin des travaux. Le locataire ne peut pas être un membre du foyer fiscal.
Peut-on réaliser une simulation du dispositif de la loi Malraux ?
Grâce à des outils de simulation, il est possible d'optimiser un investissement en loi Malraux. Pour faire ce calcul, les futurs acquéreurs doivent entrer dans le simulateur leur situation maritale, le nombre de parts fiscales dont ils bénéficient, leurs revenus annuels et leurs revenus fonciers nets, ainsi que la valeur du bien. L'outil de simulation leur fournit alors le taux d'imposition pour l'année, la tranche marginale d'imposition, les économies d'impôt, l'épargne à réaliser, ainsi que le plafond des niches fiscales.