Loi Cosse : définition et remplacement

Depuis le 1er février 2017, le dispositif "Louer abordable", dit loi Cosse permettait aux propriétaires louant un bien à un niveau de loyer abordable pour des ménages modestes d'obtenir une déduction. Il a été remplacé en 2022 par Loc'Avantages.

Qu'est-ce que la loi Cosse ?

On parle de loi Cosse pour désigner le dispositif fiscal à destination de tous les propriétaires bailleurs et en particulier à ceux qui remettaient des logements peu ou pas loués sur le marché de la location, en vigueur depuis le 1er février 2017. Aussi connu sous l'appellation "Louer abordable", le dispositif a été porté par la ministre du Logement Emmanuelle Cosse par voie d'amendement au projet de loi de finances pour 2017.

Le principe était le suivant : plus le loyer auquel le propriétaire louait son bien était modéré dans une ville où il était difficile de se loger, plus l'incitation fiscale était forte. Il pouvait déduire de son revenu de 15% à 70% des loyers perçus. L'incitation fiscale allait même jusqu'à 85% pour les propriétaires qui confiaient la gestion de leur bien à une association agréée. Pour bénéficier de ce dispositif de défiscalisation, le propriétaire devait signer une convention avec l'Anah (l'Agence nationale de l'habitat), signée au moins pour 6 ans sans travaux et 9 ans si le propriétaire se voyait allouer des aides aux travaux, et s'engager à louer son bien pour toute la durée de la convention.

En 2022, le dispositif Louer abordable a fait peau neuve, et a été remplacé par Loc'Avantages, une réduction d'impôt, dont le montant dépend du loyer pratiqué par le propriétaire-bailleur. La plateforme sur le site de l'Anah a ouvert en avril 2022, mais les baux signés depuis le 1er janvier 2022 sont éligibles. Le dispositif de la loi Cosse a continué à s'appliquer pour les demandes déposées auprès de l'Anah jusqu'au 28 février 2022. 

Quels étaient les logements concernés par la loi Cosse ?

La loi Cosse s'appliquait aux logements anciens et récents, avec ou sans travaux, donnés en location nue et à titre de résidence principale pour le locataire, et pour lesquels une convention avec l'Anah avait été conclue entre le 1er février 2017 et le 31 décembre 2022. Les revenus locatifs qui en étaient issus se trouvaient ainsi soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. A partir du 16 novembre 2020, le logement devait également respecter une performance énergétique minimale : le contribuable doit justifier "d'une consommation conventionnelle en énergie primaire du logement inférieure à 331 kWh/m2/an, ce qui revenait à exclure du dispositif les logements des classes F et G du diagnostic de performance énergétique (DPE), qui sont les plus énergivores", comme le prévoyait le décret du 10 novembre 2020.

Quels étaient les locataires concernés ?

Le locataire ne devait pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire. Il ne devait pas s'agit d'un ascendant ou d'un descendant. Il ne fallait pas non plus que ce soit une personne qui occupe déjà le logement, sauf en cas de renouvellement du contrat de location.

Zones géographiques

Le dispositif, applicable sur l'ensemble du territoire, a été renforcé dans les zones tendues, c'est-à-dire où la demande de logements excède l'offre (voir le zonage applicable à la loi Pinel). Dans les zones où le déséquilibre entre l'offre et la demande de logements est important, c'est-à-dire les zones A, ABis et B1) la déduction atteignait 30% des revenus bruts dans le cadre d'une convention à loyer intermédiaire et 70% dans le cadre d'une convention à loyer social ou très social, les plafonds de loyer à ne pas dépasser étant alors bien plus faibles. Dans la zone B2, la déduction allait de 15 à 50%. Enfin, si le propriétaire signait un mandat de gestion avec une agence immobilière à vocation sociale ou un organisme agréé en vue de louer son bien à des ménages précaires, la déduction fiscale s'élevait à 85%, quelle que soit la zone géographique dans laquelle le logement se situait.

Quels sont les plafonds de loyer à ne pas dépasser ?

Les plafonds de loyer applicables étaient les suivants (en euro/mètre carré et par mois) :