Location meublée professionnelle : tout sur le régime fiscal

L'investissement dans l'immobilier passe souvent par l'achat de logement meublé destiné à la location. Pour obtenir les meilleures conditions fiscales, il est souvent intéressant d'effectuer ses investissements immobiliers en tant que loueur en meublé professionnel.

Définition

Pour être considéré comme meublé, un local d'habitation doit être équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante selon l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989. Au minimum, le logement doit donc avoir :
- un lit,
- des volets ou rideaux,
- des plaques de cuisson,
- un four,
- un réfrigérateur,
- de la vaisselle,
- table et chaises,
- des luminaires, etc.

Conditions

Pour obtenir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), plusieurs conditions doivent être réunies :
- un membre du foyer fiscal doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés comme LMP,
- Le revenu annuel tiré de cette activité doit être au minimum de 23 000 euros,
- Ce montant doit être supérieur à d'autres revenus éventuels du foyer fiscal.

TVA

Une fois toutes ces conditions remplies, le loueur pourra être reconnu comme LMP. Si une de ces conditions n'est pas remplie, le loueur est alors considéré comme non professionnel. L'avantage du statut de LMP est non négligeable : une fois le statut reconnu, le loueur peut proposer une location meublée qui ne sera pas assujettie à la Taxe sur la valeur ajoutée (TVA). L'un des avantages à obtenir le statut de LMP réside dans la récupération de la TVA sur le prix d'acquisition du logement.

Régime fiscal

En fonction du statut juridique choisi, les revenus de location meublée professionnelle peuvent être déclarés selon différents régimes :
- comme impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux,
- comme impôt sur les sociétés,
- comme micro-entreprise, pour les auto-entrepreneurs, si le chiffre d'affaires annuel ne dépasse pas les 82 200 euros.

L'avantage du LMP par rapport au loueur classique réside dans le fait qu'il pourra déduire plus de charges pour réduire son revenu imposable. L'ensemble des frais réels pourra être déduit :
- frais d'entretien,
- frais de réparation,
- frais de notaire ou de constitution de société,
- impôts locaux,
- frais de gestion et d'assurance...
Le logement n'est pas soumis à l'impôt sur la fortune (ISF), il s'agit d'un outil de travail.

Amortissement

Le loueur en meublé professionnel peut amortir ses locaux. Chaque année, le propriétaire pourra déduire de ses revenus locatifs 2 à 3% de la valeur, hors terrain, de son bien immobilier. Par exemple, un appartement acheté 300 000 euros permettra de retirer 6 000 euros chaque année du montant des revenus locatifs perçus.