Location meublée : contrat, fiscalité et préavis
Qu'est-ce qu'une location meublée
La location meublée est le fait de donner à bail un logement suffisamment équipé pour en permettre l'habitation avec un niveau de confort convenable. Quelles sont les conditions pour louer un meublé ? Un décret paru au Journal Officiel du 5 août 2015 dresse la liste des équipements que doit au minimum comporter un logement qui se prétend être meublé.
Location meublée : quelle est la liste des équipements ?
Depuis 2015, il existe donc une liste précise des équipements minimum devant être présents dans un logement afin que celui-ci puisse être considéré aux yeux de la loi comme un meublé. La liste des équipements obligatoires dans une location meublée est la suivante :
- Une literie avec couette ou couverture
- Un dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces faisant office de chambre à coucher
- Des plaques de cuisson
- Un four classique ou un four à micro-ondes
- Un réfrigérateur ainsi qu'un congélateur distinct ou, a minima, un réfrigérateur avec un compartiment offrant une température inférieure ou égale à 6 °C
- La vaisselle nécessaire à la restauration dans le logement
- Une table ainsi que des sièges
- Des étagères de rangement
- Des luminaires
- Enfin, du matériel permettant l'entretien ménager du logement et adapté aux caractéristiques de celui-ci.
Jusqu'en 2015, la jurisprudence prévalait. La cour d'appel de Paris avait, par exemple, jugé qu'un logement ne pouvait être qualifié de meublé s'il ne contenait ni table, ni lit (arrêt du 22 février 2001).
Comment établir un contrat de location meublée ?
Pour les baux signés depuis août 2015, la rédaction doit être conforme au contrat de location type (modèle Alur). Ce contrat de location type figure en annexe 1 du décret du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale. Le contrat de location doit faire l'objet d'un document écrit rédigé en autant d'exemplaires qu'il y a de parties (propriétaire, colocataires, caution solidaire...). Il doit nécessairement s'accompagner d'une notice d'infirmation destinée au(x) locataire(s), d'un état des lieux, d'un inventaire précis et détaillé du mobilier, d'un dossier concernant les diagnostics immobiliers réalisés, d'une grille de vétusté si le propriétaire et le locataire ont convenu d'en appliquer une, ce qui est possible pour les baux signés à compter du 1er avril 2016.
Quelle est la fiscalité de la location meublée ?
Les locations meublées peuvent faire l'objet d'une fiscalité spécifique qui est en principe avantageuse pour le propriétaire-bailleur. Ce dernier peut opter entre le régime du micro-BIC ou le régime réel simplifié lorsque les revenus tirés de la location sont inférieurs à 70 000 euros (au-delà le régime réel simplifié s'applique automatiquement).
S'il choisit le régime réel simplifié, le contribuable devra alors calculer son revenu net imposable en déduisant les frais et charges de ses revenus. S'il choisit le micro-BIC, en revanche, il ne pourra pas déduire les charges. En revanche, son bénéfice imposable sera déterminer en diminuant les recettes perçues d'un abattement forfaitaire de 50%. Il faut donc procéder à une simulation de l'impôt sur le revenu pour prendre la bonne décision.
Location meublée : quel préavis ?
Un locataire en location meublée est soumis à un préavis de location de 1 mois seulement contre 3 mois pour les logements vides. Pour les baux signés à compter du 27 mars 2014, la demande de congé du locataire (ou dédit) doit obligatoirement être donnée par lettre recommandée avec avis de réception.
Location meublée et SCI
La constitution d'une Société civile immobilière est un mode d'exploitation courant des biens immobiliers. Concernant la location meublée d'un bien détenu par une telle structure, il faut connaître quelques particularités fiscales. En principe, une SCI est assujettie à l'impôt sur le revenu directement dans le revenu des associés. Dans ce cas, la société est transparente et les bénéfices vont être soumis au barème progressif de l'impôt des particuliers. Cette règle se justifie par le fait que la SCI a une activité civile.
Or, au regard du droit français, la location meublée est une activité commerciale lorsqu'elle est exercée à titre habituel.
Dès lors, une SCI qui donne à bail un logement meublé devra se soumettre à l'impôt sur les sociétés (IS) concernant les revenus dégagés dudit logement. Les revenus locatifs sont alors perçus comme un chiffre d'affaires duquel sont déduites les charges d'exploitation. Sur le résultat, un taux d'imposition s'applique. En 2021, il est de 15% pour la fraction du bénéfice inférieure ou égale à 38 120 euros. Le revenu fiscal des sociétés est taxé à un taux de 26,5% quand celui-ci est inférieur à 7,63 euros, le taux à 15% restant applicable à la fraction du bénéfice inférieure à 38 120 euros pour les sociétés éligibles.
Location meublée non professionnelle
Pour qu'une personne soit considérée comme loueur meublé non professionnel (LMNP), les revenus qu'il tire de cette activité ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an et doivent représenter moins de la moitié des revenus du ménage. Ils sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC.