Vefa : tout savoir sur la vente en l'état futur d'achèvement

Parmi les différentes formes de transactions immobilières, la Vefa, ou vente en l'état futur d'achèvement, ne connaît pas la crise. Le marché du neuf est en effet porté par ces contrats de réservation sur des habitations en cours de construction. Voici quelques éléments pour comprendre le phénomène.

Qu'est-ce que la Vefa ?

Comme son nom l'indique, la Vefa permet d'acheter un bien immobilier encore inexistant ou en cours de construction. Généralement réalisée sur plan, cette solution immobilière ne diffère pas d'une transaction classique. Un contrat de vente est alors conclu entre l'acquéreur et le promoteur. À la signature, l'acquéreur devient propriétaire du sol puis de l'habitation au fur et à mesure de sa construction. Il existe également la vente à terme, qui permet à l'acquéreur d'être propriétaire du sol et du logement au seul terme des travaux qu'il aura financés en versant les acomptes sur un compte bancaire qui sera débloqué en faveur du vendeur à la livraison du bien.

Vefa et frais de notaire

Par sa définition, la Vefa concerne le marché immobilier neuf. À ce titre, elles'accompagne de frais de notaire réduits entre 2 à 3% du prix d'achat du bien contre 7 à 9% dès la première revente. Pour rappel, les frais de notaire se décomposent comme suit : les émoluments (rémunération) du notaire proportionnels au montant du bien, les émoluments de formalités (en moyenne 800€ TTC), les frais divers (en moyenne 400 € TTC), la taxe de publicité foncière au taux de 0,715% du prix HT du bien, et la contribution de sécurité immobilière (0,10% du bien) qui sera reversée à l'État.

Vefa et TVA

Les Vefa sont soumises à la TVA à 20% sur le prix total du logement, montant ensuite reversé à l'État par le promoteur. Toutefois, certains primo-accédants,pour peu qu'ils contractent une Vefa en zone ANRU (zone d'aménagement et de rénovation urbaine) et sous conditions de ressources maximales, bénéficient d'une TVA réduite à 5,5%.
Bon à savoir : les revendeurs d'un logement dans les cinq ans après l'acquisition en Vefa sont exonérés de la TVA depuis la réforme de la TVA immobilière.

Contenu du contrat de vente en Vefa

La législation impose qu'un contrat de réservation en Vefa comporte trois blocs d'information :
- le vendeur et l'acheteur : identités et coordonnées ;
- le logement : adresse, descriptif avec plan coté du logement avec surfaces,équipements et annexes, matériaux utilisés, situation du logement dans un ensemble, règlement de la copropriété ou du lotissement, attestation de l'assurance dommages-ouvrage ;
- la vente : date de livraison et éventuelles pénalités de retard, prix de la vente et conditions de révision du montant, échelonnement des paiements pour les travaux, condition suspensive de l'obtention du prêt pour protéger le vendeur en cas de refus de la banque.

Signature et notification du contrat de vente en Vefa

Le vendeur a obligation de notifier au futur acquéreur par l'intermédiaire de son notaire un projet d'acte de vente au minimum un mois avant la date de la signature. Cette notification peut se faire en main propre ou par envoi d'un courrier avec accusé de réception. Si les deux parties sont d'accord sur les termes du contrat de réservation, alors le contrat de Vefa est signé devant le notaire, qui assume ensuite la publicité foncière du bien auprès du service des hypothèques dont il dépend.

Délai de rétractation et vente en Vefa

Dans les cas de vente sans contrat de réservation, l'acquéreur bénéficie alors de dix jours de réflexion à compter du lendemain de la remise de l'acte de vente. S'il renonce à l'achat du bien, il doit le signifier au vendeur durant ce délai par le biais d'une lettre recommandée avec accusé de réception.

Règlement de la vente en Vefa

Pour le règlement des différentes étapes de travaux, l'acquéreur s'en remet à l'échéancier fixé par le contrat en Vefa. Généralement, les paiements sont fixés comme suit en pourcentage maximal du montant total du bien :
- jusqu'à 35% une fois les fondations terminées ;
- jusqu'à 70% après la mise hors d'eau ;
- jusqu'à 95% à l'achèvement des travaux ;
- le solde à la livraison du logement, sous réserve que le bien soit conformeau contrat.

Vefa et transfert de propriété

En Vefa, le transfert de propriété débute dès la signature du contrat puisque le vendeur cède ses droits sur le sol à l'acquéreur. L'acquéreur devient ensuite propriétaire de toutes les constructions sur le sol au fur et à mesure des travaux, jusqu'à la propriété totale à la livraison du logement.

Vefa inversée

La première opération de Vefa inversée est née fin 2015. Elle consiste en la vente de logements non sociaux à un promoteur privé par un bailleur social.Classiquement, la Vefa permet plutôt à un bailleur social d'acheter des logements HLM à un vendeur privé. La Vefa inversée, encouragée par la loi Macron du 6 août 2015, vise à développer la mixité sociale sur de nouveaux programmes sociaux.

Loi Carrez et Vefa

Le contrat en Vefa inclut une clause détaillant toutes les caractéristiques du futur logement, y compris ses surfaces avec un plan coté. Une obligation qui dispense d'avoir recours à la loi Carrez.