Annulation de compromis de vente : délai et pénalités

[ANNULATION COMPROMIS DE VENTE] Une fois signé, cet avant-contrat engage les deux parties. Son annulation est donc compliquée et ne peut intervenir qu'en respectant certaines conditions.

Pénalités en cas d'annulation du compromis de vente

Bien que très difficile à obtenir, l’annulation du compromis de vente peut intervenir de deux façons sans engendrer de pénalités. Il en sera ainsi si l’acquéreur se désiste dans un délai de rétractation de 10 jours à compter de la remise de l’acte de compromis en main propre lorsque celui-ci a été rédigé par un notaire, ou à compter de la date de réception du courrier recommandé (article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitat). Aucune pénalité ne sera demandée non plus si l’acquéreur fait jouer l’une des clauses suspensives prévues dans le compromis de vente, et ce, indépendamment de l’expiration du délai de rétractation. Si la demande d’annulation du compromis de vente intervient indépendamment de ces deux cas de figure, la partie lésée sera juridiquement en droit d’obtenir indemnisation de son préjudice. Généralement, le montant de l’indemnisation est prévu par une clause de dédit ou une clause pénale dans le compromis de vente et son montant varie souvent entre 5 % et 10 % du montant de la transaction. Le dépôt de garantie versé par l’acquéreur pourra dans ce cas servir à régler le montant dû. Si, en revanche, l’annulation intervient en l’absence de clause de dédit ou de clause pénale, le vendeur n’aura d’autre choix que d’intenter une action en justice pour tenter d’obtenir l’exécution de la vente. Mais bien souvent, la partie lésée se contentera d’abandonner purement et simplement face au risque juridique que fait courir une telle procédure.

Quelle jurisprudence pour l'annulation compromis de vente par le vendeur

Sans surprise, la jurisprudence en matière d’annulation du compromis de vente par le vendeur demeure relativement stable et stricte. Le vendeur ne dispose pas de délai de rétractation, qu’il soit professionnel ou non. Cela signifie que le compromis de vente vaut vente pour le vendeur.

Annulation de compromis de vente et frais d'agence

L’annulation du compromis de vente doit en principe donner lieu au versement des frais d’agence, dès lors que l’engagement devient définitif. Cela signifie à contrario que l’annulation du compromis de vente du fait de la non-réalisation d’une condition suspensive ou dans le cadre du délai de rétractation légal prévu n’engendre aucun frais d’agence.

Annulation de compromis de vente pour refus de prêt

Généralement, le compromis de vente contient des conditions suspensives, c’est-à-dire des conditions qui, si elles ne sont pas remplies, justifient l’annulation du compromis de vente. Plus précisément, la non-réalisation d’une condition suspensive entraîne la caducité de la vente. Parmi les clauses suspensives les plus fréquentes figure celle d’obtention de prêt. En vertu de cette clause, l’acheteur pourra obtenir l’annulation du compromis de vente s’il n’obtient pas le financement de son prêt. Il incombera toutefois à l’acheteur de prouver le refus de financement par les organismes bancaires qu’il aura sollicités. Il ne pourra, par exemple, pas faire jouer la condition suspensive du refus de prêt s’il n’apporte pas la preuve explicite dudit refus, ou s’il prouve un refus pour une demande de financement excédant celle qui avait été convenue lors de la signature du compromis de vente.

Annulation du rendez-vous de compromis de vente

L’annulation du rendez-vous de compromis de vente n’entraîne aucune sanction particulière. C’est véritablement la signature du compromis de vente qui établit l’engagement mutuel entre les parties. Or, le fait d’annuler le rendez-vous de compromis, tout comme le fait de ne pas s’y rendre n’entraîne aucune conséquence juridique.

Rétractation du vendeur après le compromis de vente

Si l’acheteur a la possibilité, dans certains cas, de se rétracter ou d’obtenir l’annulation du compromis de vente, il n’en va pas de même pour le vendeur. La signature du compromis de vente vaut vente pour le vendeur. Contrairement à l’acheteur, le vendeur professionnel ou non professionnel ne peut se prévaloir du délai de rétractation de 10 jours. Une fois le compromis signé, le vendeur ne pourra obtenir l’annulation dudit compromis qu’après négociation amiable avec l’acheteur, ou après une annulation judiciaire du compromis si l’acheteur n’a pas respecté toutes ses obligations légales.