Conditions suspensives : définition et exemple
Qu'est-ce qu'une condition suspensive ?
L’article 1304 du Code civil précise que la condition dite « suspensive » suspend l’exécution d’un contrat tant qu’un événement futur et incertain n’est pas survenu. Par exemple, la signature de l’acte de vente sera soumise à l’obtention d’un prêt, l’achat d’un terrain à l’obtention d’un permis de construire, etc. La condition suspensive dégage le contractant de ses obligations.
Condition suspensive de droit commun
La condition suspensive de droit commun est une condition encadrée par la loi que l’on retrouve dans tous les compromis ou les promesses de vente. Elle permet de se désengager sans pénalité. Il ne faut pas les confondre avec les conditions suspensives particulières établies par l’acquéreur lui-même.
Les conditions suspensives dans le compromis de vente
Il existe 4 conditions suspensives propres à annuler une transaction immobilière :
- L’obtention d’un prêt immobilier est une clause suspensive obligatoire. Mais pour pouvoir se désengager, l’acquéreur doit prouver ses recherches de financement et apporter le refus de la banque ou du courtier. Un délai de 60 jours est accordé.
- La vente d’un ancien logement : pour éviter un prêt relais, l’acquéreur peut en effet demander un délai lui permettant de vendre son bien. Celui-ci est limité en général à 6 mois.
- L’autorisation administrative : dans le cas de l’achat d’un terrain ou de la transformation d’un commerce en logement, une durée suffisante devra être prévue pour obtenir un permis de construire.
- Le délai de rétractation : la loi prévoit un délai de rétractation de 10 jours, mais celui-ci peut être prolongé avec l’accord des deux parties. Le propriétaire actuel du bien peut alors demander une immobilisation immédiate de 10% de la vente.
Qu'est-ce qu'une condition résolutoire ?
A l’inverse de la condition suspensive, la condition résolutoire fait disparaître le droit lorsque l’événement survient. Elle peut ainsi entraîner l’annulation d’une vente. Mais si l’une des deux parties ne respecte pas ses engagements, le contrat devra être exécuté. L’arbitrage du tribunal sera alors nécessaire pour résilier le contrat.
Conditions suspensives de permis de construire
Avant d’acheter un terrain, il faut être sûr de pouvoir construire. Dans ce cas, les conditions suspensives devront préciser :
- la surface du plancher,
- le délai maximal pour déposer le dossier en mairie (2 à 3 semaines),
- le délai d’obtention du permis de construire,
- le délai pour que le permis soit purgé du recours des tiers (2 mois),
- les 3 mois de délai dont l’administration dispose pour effectuer un droit de retrait après la délivrance du permis.
- l’obligation d’afficher le permis de construire durant 2 mois consécutifs sur le terrain.
En gros, il faut compter entre 5 et 6 mois entre le compromis et la signature de l’acte de vente.
Conditions suspensives de prêt
Les conditions suspensives de prêt permettent à l’acquéreur de n’acheter que si les crédits sont accordés. Ces conditions doivent préciser expressément :
- la liste de tous les crédits,
- leur durée,
- leur taux maximal.
Le refus d’un seul des prêts entraîne l’annulation sans pénalité de la transaction.
Condition suspensive et vente en cascade
Un achat peut être soumis à la vente d’un bien. Dans ce cas, la condition suspensive devra déterminer le prix de vente et le délai maximal de réalisation. Il est plus facile de faire accepter ce type de condition suspensive si un compromis de vente pour le bien de l’acquéreur a déjà été signé.
Levée des conditions suspensives
Les conditions suspensives sont levées dès lors que les délais fixés ont été atteints. On dit que le contrat a été conclu avec un terme dit ""extinctif"". Si, en revanche, aucune caducité n’a été prévue, le compromis sera exécuté.