Droit de préemption : définition et durée du droit de préemption urbain

Le droit de propriété est un droit constitutionnel. Pour autant, le droit de préemption se substitue à lui dans certaines situations. Lesquelles ?

Qu’est-ce que le droit de préemption ?

Appelé aussi droit de préférence, le droit de préemption urbain autorise une commune ou un organisme public à exercer son droit de priorité dans l’acquisition d’un terrain ou d’une construction mis en vente. Seules limites : la préemption doit servir l’intérêt général et être située dans une zone préemptée au préalable. Le droit de préemption urbain s’exerce également sur les fonds de commerce, les fonds artisanaux, les baux commerciaux et les terrains en cours d’aménagement de boutiques entre 300 et 1 000 m2.

Vente immobilière et droit de préemption de la mairie

La mairie a donc le droit de s’interposer entre un acquéreur et un vendeur, mais dans le but exclusif d’améliorer la vie collective. Il pourra ainsi s’agir de l’aménagement d’un parking, de l’installation d’un équipement collectif, de la lutte contre l’insalubrité ou le développement d’activités économiques.

Sont exclus du droit de préemption :

les successions
le partage d’une communauté
la cession de droits indivis
les donations entre ascendants et descendants ou entre collatéraux jusqu’au 6e degré, entre époux ou partenaires de Pacs.

Un propriétaire peut ainsi proposer un bien à la mairie avant même sa mise en vente publique. Il suffit d’envoyer en recommandé avec accusé de réception le formulaire de déclaration d’intention d’aliéner un bien et son prix. Par ailleurs, la durée du droit de préemption de la mairie est de deux mois.

Droit de préemption de la Safer

La Safer est un organisme qui jouit du droit de préemption au même titre que les communes et les collectivités publiques. Elle achète des biens agricoles ou ruraux pour les revendre à des agriculteurs, des collectivités publiques ou des personnes privées à condition que leurs objectifs soient en accord avec les siens.

Droit de préemption de la Safer : champs d'application

Le droit de préemption de la Safer a pour vocation de maintenir une activité agricole, de protéger l’environnement, d’aménager durablement l’espace rural, de développer l’économie locale et surtout d’éviter la surenchère des prix. De fait, le droit de préemption s’exerce toujours en accord avec l’état.

Droit de préemption en copropriété

Le locataire d’un logement est prioritaire si le propriétaire lui signifie son congé pour vente en fin de bail. La lettre de congé vaut d’ailleurs offre de vente. À ce titre, elle précise son prix.

Néanmoins, le locataire ne peut prétendre être prioritaire dans le cas de la vente d’un immeuble de plus de 5 logements :

si la commune exerce son droit de préemption,
si un acheteur potentiel s’engage à le louer pendant 6 ans,
si la vente a lieu entre parents ou au profit d’un HLM.

Il y a en revanche droit de préemption entre copropriétaires s’il s’agit de la vente d’une place de parking.

Droit de préemption et garage en copropriété

Les lots à usage de stationnement sont soumis au droit de préemption des copropriétaires. Avant de mettre en vente un garage ou un parking, il faut prévenir le syndic de son intention de vendre. Il informera alors les copropriétaires de la vente. Chacun d’eux aura deux mois pour se manifester auprès du syndic, mais s’il y a plusieurs copropriétaires intéressés, c’est le plus rapide d’entre eux qui l’emportera. On ne saurait trop conseiller d’introduire une condition suspensive si la vente est réalisée à l’extérieur.

Droit de préemption et locataire si congé pour vente

Le locataire est prioritaire dans la vente du logement qu’il occupe si celui-ci n’est pas meublé ou si la vente n’est pas réalisée entre parents ou alliés jusqu’au troisième degré. Son conjoint ou partenaire de Pacs sont également prioritaires. Le propriétaire doit le prévenir dans un délai de 6 mois avant la fin du bail. Si le logement est occupé par plusieurs locataires, il devra envoyer une lettre de congé à chacun d’eux. En revanche, la commune peut exercer son droit de préemption urbain.

Droit de préemption et locataire commercial

Depuis la loi Pinel, un locataire de local commercial est prioritaire dans le cas de sa vente. Cette disposition s’applique aussi dans un bail mixte (habitation et commercial). Le droit de préemption démarre dès la mise en demeure valant offre de vente par le propriétaire. Le locataire a alors un mois pour y répondre. Ensuite, il disposera d’un délai de deux mois pour concrétiser sa promesse d’achat, sauf s’il doit souscrire un prêt immobilier. Dans ce cas, le délai est porté à 4 mois.