Location vide : contrat, durée et fiscalité
Qu'est-ce qu'une location vide ?
La location vide, c’est mettre à disposition d’un locataire un logement non meublé contre un loyer mensuel. « Vide » signifie qu’il n’y a pas de mobilier. Le locataire doit installer à ses frais lit, canapé, table, bureau… Cependant selon les logements, la cuisine et la salle de bain peuvent être aménagées ou non. Enfin, le logement soit être salubre sous peine de poursuites contre le propriétaire.
Est-il plus avantageux de louer en meublé ?
Louer meublé n’est pas nécessairement plus avantageux que louer vide. Cela dépend du profil du propriétaire et de la zone dans laquelle le bien est construit. La location vide est souvent choisie car c’est une location sur le long terme. C’est la garantie de recevoir un loyer régulièrement sans avoir à trouver un nouveau locataire. La location meublée offre plus de souplesse au locataire pour quitter les lieux. Cependant la liste des éléments d’ameublement obligatoires peut être vue comme une contrainte par le propriétaire.
Fiscalité de la location vide
Les revenus issus de la location vide doivent être déclarés aux impôts par le propriétaire. Le montant des loyers perçus pour un appartement ou une maison vide entre dans la catégorie des « revenus fonciers ». Si les revenus liés à la location sont inférieurs à 15 000 € par an, le contribuable est soumis au régime micro-foncier. Si les revenus sont supérieurs à 15 000 €, c’est le régime réel qui s’applique. Le propriétaire doit alors déclarer le revenu net foncier (revenu brut moins les charges) par le biais du formulaire n° 2044 de la déclaration d’impôt. Enfin, certaines dépenses consacrées à l’entretien du logement ou à des travaux peuvent être déduites.
Location vide et micro-foncier
Dans le cadre de la location vide d’un ou plusieurs logements, un propriétaire peut bénéficier du régime micro-foncier s’il respecte deux conditions :
- le montant total brut des loyers perçus doit être inférieur à 15 000 € par an (hors charges payées par le locataire) ;
- les revenus fonciers sont issus de logements vides classiques, c’est-à-dire pour lesquels le propriétaire ne bénéficie pas d’un dispositif fiscal (Besson, de Robien, Borloo…) et ne jouit pas uniquement de la nue-propriété. Les logements classés monuments historiques sont aussi exclus comme ceux qui ont bénéficié d’une réduction spécifique.
Bail de location vide
Le bail est le contrat qui lie propriétaire et locataire pendant toute la durée de la location. Il peut être librement rédigé mais doit contenir certaines informations pour être valide : identités du propriétaire et du locataire, description du logement, montant du loyer et des charges, modalités de paiement… Pour être bien protégé, il est conseillé d’utiliser un modèle de bail. Vous pouvez en trouver en ligne, notamment sur le Journal du Net. Il suffit de télécharger un modèle et de l’adapter.