Foncière : qu'est-ce que c'est et pourquoi en créer une ?
En France, il est possible de créer une entreprise commerciale pour gérer et faire fructifier un patrimoine immobilier. C'est le cas notamment de la société foncière, un dispositif apprécié pour sa gestion déléguée des biens et sa convention fiscale transparente.
Qu'est-ce qu'une foncière ?
Une société foncière est une entreprise commerciale propriétaire de plusieurs biens immobiliers, visant à être loués ou exploités. Son objectif est de faire fructifier son parc immobilier, en le valorisant ou en le commercialisant, tout en protégeant les investisseurs grâce à la mutualisation et à une meilleure répartition des risques locatifs.
Comment fonctionne une foncière ?
Comme les investisseurs locatifs, les foncières acquièrent des biens ou des immeubles, les louent à des personnes physiques ou morales, effectuent des travaux pour valoriser le parc, et décident de revendre les biens si les fondamentaux du marché vont dans ce sens. Les biens peuvent être des logements ou des locaux commerciaux, bureaux, places de stationnement, bâtiments industriels, ou entrepôts. Nul besoin de gérer le parc immobilier, la société prend toutes les décisions, et des professionnels experts peuvent être employés pour manager le fonds.
Statut juridique d'une foncière
Les particuliers peuvent créer une société foncière sous le statut SAS (société par actions simplifiée), ou SARL (société à responsabilité limitée). Les grandes foncières, celles cotées en bourse, adoptent souvent le statut SIIC (société d’investissement immobilier cotée) ou SPPICAV (société de placement à prépondérance immobilière à capital variable).
Pourquoi créer une société foncière ?
Avec les sociétés foncières, les investisseurs locatifs n’achètent pas de biens en direct, ils se contentent d’acheter des parts de l’entreprise, qui possède un parc existant et s’attache à le faire grandir, puis ils obtiennent en retour des revenus réguliers. Quant aux foncières cotées en bourse, elles disposent de leur propre régime fiscal depuis 2003, sont obligées de verser des dividendes à leurs actionnaires, et sont imposées à des taux avantageux : elles ne sont assujetties ni à l’impôt sur les sociétés, ni à la fiscalité sur les plus-values ! C’est aux actionnaires d’assumer l’impôt sur les dividendes et celui sur les plus-values.
Société foncière ou SCI ?
Les particuliers qui ne veulent pas créer ou investir dans une société commerciale peuvent choisir à la place une société civile : la SCI (société civile immobilière) ou la SCPI (société civile de placement immobilier). La différence entre une SCI et une SAS est que la première requiert au moins deux associés, et sera soumise à l’impôt sur le revenu sauf si elle loue des logements meublés (dans ce cas, elle bascule dans l’impôt sur les sociétés). La SCI est intéressante pour les particuliers qui veulent investir à plusieurs, sans cotation en bourse.
Qui sont les grandes foncières ?
Parmi les importantes sociétés foncières du pays, dont le patrimoine se chiffre en dizaines de milliards d’euros, on peut citer : Unibail-Rodamco-Westfield, Klépierre et Covivio. Celles-ci possèdent de nombreux centres commerciaux en France et en Europe.