Viager sans rente : définition, calcul et avis

Beaucoup connaissent déjà le principe du viager. Si le viager sans rente demeure moins connu que le viager classique, il présente des avantages non négligeables, tant pour l'acheteur que pour l'acquéreur. Explications.

Qu'est-ce que le viager sans rente ?

Par opposition au viager classique pour lequel l’acheteur (débirentier) paie un bouquet et une rente à vie au vendeur (crédirentier) d’un bien immobilier, le viager sans rente est une transaction immobilière dans laquelle l’acquéreur (nu-propriétaire) paie au vendeur (usufruitier) la totalité du prix lors de la signature. Selon le principe du viager, le vendeur continue à occuper sa résidence jusqu’à son décès, jour à partir duquel l’acheteur devient pleinement propriétaire du bien immobilier en question.

Quels sont les avantages du viager sans rente ?

Pour l’investisseur, le viager sans rente présente l’avantage de pouvoir acquérir un bien immobilier pour un coût inférieur au prix réel du bien. En effet, si le capital est plus important que pour un viager classique, il reste minoré du fait de ne pas pouvoir jouir du bien pendant la durée de vie du vendeur. Par rapport au viager classique, il subsiste moins d’incertitudes financières, dans le sens où le paiement d’une rente à vie peut rendre l’opération peu ou pas rentable. Par rapport à un investissement locatif, l’acheteur ne craint ni le non-versement des loyers, ni l’absence d’entretien du bien. Concernant le financement, alors que le viager classique impose de payer le bouquet sur ses fonds propres, le viager sans rente offre la possibilité de souscrire un prêt hypothécaire.

Quels sont les inconvénients du viager sans rente ?

Comme pour le viager classique, malgré un droit d’usage et d’habitation accordé au vendeur, l’acheteur doit s’acquitter de la taxe foncière et des grosses réparations qui devront être réalisées. Le bouquet sera également plus important puisqu’il intègre l’absence de rente. En outre, l’acheteur ne pourra jouir du bien qu’après le décès du vendeur. Cela rend l’opération aléatoire, qu’il s’agisse d’un simple investissement, ou d’un bien que l’acheteur souhaite habiter.

Viager sans rente : calcul

Pour calculer le prix de vente minoré de la valeur du droit d’usage et d’habitation, il convient d’estimer ladite valeur. Pour cela, il faut considérer l’âge et l’espérance de vie du vendeur. Ainsi, le prix pour l’acheteur sera plus élevé si le vendeur a plus de 90 ans, son espérance de vie étant courte. Généralement, il est admis qu’on retranche entre 30 % et 50 % de la valeur vénale pour ce type de viager.

Frais de notaire sur un viager sans rente

C’est un autre avantage du viager sans rente. Car, dans le cadre d’un viager occupé, les frais de notaire imputés à l’acheteur prennent en compte la réduction du prix relative au droit d’usage et d'habitation. Si, par exemple, un appartement au prix de 200 000 euros est vendu en viager avec une minoration de 50 %, soit 100 000 euros. Les frais de notaire seront évalués sur la base de 100 000 euros. Dans ce cas précis, ils sont donc divisés par deux par rapport à une transaction immobilière classique.