IFI : calcul, abattement, résidence principale...
L'IFI remplace depuis plusieurs années maintenant l'ISF. Les propriétaires dont la valeur des biens immobiliers excède un certain montant doivent s'en acquitter. Résidence principale, abattement, calcul, seuil... Ce que vous devez savoir.
Depuis l'entrée en vigueur de la loi de finance 2017, l'impôt de solidarité sur la fortune, également appelé ISF, a été supprimé. Il a été remplacé par l'impôt sur le fortune immobilière, aussi baptisé IFI. Contrairement à l'ISF, qui prenait en compte les placements financiers, l'épargne et les autres valeurs mobilières, le patrimoine immobilier net imposable à l'IFI n'est constitué que de valeurs immobilières. L'assiette taxable de l'ISF a ainsi été amputée d'environ 49%, soit un manque à gagner pour l'Etat de 2,9 milliards d'euros par an. L'objectif de cette mesure, explique le gouvernement : ramener les exilés fiscaux, parmi lesquels les actionnaires minoritaires fortement taxés à l'ISF sont nombreux, et inciter les plus fortunés à investir dans les entreprises françaises.
Qui est redevable de l'IFI ?
Sont redevables de l'IFI les personnes physiques qui résident en France et qui, au 1er janvier de l'année en cours, possèdent au niveau du foyer fiscal (c'est-à-dire avec leurs enfants et leurs conjoints mineurs) un patrimoine immobilier d'une valeur nette taxable supérieure à 1,3 million d'euros. Les personnes qui ne résident pas en France, mais qui y détiennent un patrimoine immobilier d'une valeur nette taxable supérieure à 1,3 million d'euros doivent également s'acquitter de l'IFI.
Comment se calcule l'IFI ?
Le montant de l'IFI brut est obtenu en application du même barème progressif qui était destiné à l'ISF. Il est composé de six tranches d'imposition auxquelles des taux allant de 0 à 1,5% seront appliqués. Les impatriés bénéficient d'un régime spécifique : les personnes qui rentrent en France après avoir résidé à l'étranger les 5 dernières années ne sont, pendant les 5 années qui suivent leur retour, imposables à l'IFI que sur leurs biens situés en France. Dans le détail, voici le barème de l'impôt sur la fortune immobilière.
| Valeur nette taxable | Taux applicable |
|---|---|
| Jusqu'à 800 000 euros | 0% |
| Entre 0,8 et 1,3 million d'euros inclus | 0,50% |
| Entre 1,3 et 2,57 millions d'euros inclus | 0,70% |
| Entre 2,57 et 5 millions d'euros inclus | 1% |
| Entre 5 et 10 millions d'euros inclus | 1,25% |
| Au-delà de 10 millions d'euros | 1,50% |
Quel abattement sur la résidence principale avec l'IFI ?
L'abattement de 30% accordé au titre de la résidence principale est maintenue. L'ISF-don, qui permettait aux redevable de l'ISF de déduire du montant de leur ISF 75% de leurs versements à des organismes d'intérêt général, dans la limite de 50 000 euros de réduction, est lui aussi conservé.
Quels sont les biens concernés par l'IFI ? Résidence principale
Tous les biens immobiliers de l'assujetti à l'IFI et des membres du foyer fiscal entrent dans son patrimoine taxable (l'abattement de 30% sur la résidence principale est toutefois conservé), tout comme les parts de SCI, SCPI ou OPCI. En ce qui concerne la détention indirecte de biens immobiliers, seule la valeur de l'actif de la société représentative des immeubles imposables est soumise à l'IFI, sans notion aucune de prépondérance immobilière. A noter toutefois que les redevables n'ont pas à prendre en compte l'immobilier possédé indirectement lorsqu'ils détiennent moins de 10% du capital de la société (plafond apprécié au niveau du foyer fiscal du redevable).
Sont en revanche exclus de la base imposable :
- les biens immobiliers affectés à l'activité professionnelle de l'assujetti.
- ceux affectés à une activité de location meublée professionnelle.
- les œuvres d'art.
- les PEE, PEA, les comptes-titres ainsi que les assurances-vie, sauf pour la fraction investie en SCPI ou en OPCI.
- les actions de foncières cotées, qui n'entrent finalement pas non plus dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière, à condition, toutefois, que l'assujetti à l'IFI détienne moins de 5% du capital.
- les OPCVM "traditionnelles" ainsi que les fonds d'investissement alternatifs sont également exonérés d'IFI si les actifs immobiliers pèsent moins de 20% de l'actif total et si le redevable détient en direct, seul ou avec les membres de son foyer fiscal, moins de 10% du capital.
- les exonérations partielles dont bénéficiaient les bois et forêts ainsi que les parts de groupements forestiers, les terres agricoles et les parts de groupement fonciers agricoles dans le cadre de l'ISF sont par ailleurs maintenues. Les biens (bois et forêt, biens ruraux donnés à bail long terme, parts de groupements forestiers et parts de groupement fonciers agricoles) restent exonérés à hauteur de 75% de leur valeur, sans limite, mais sous conditions : le contribuable doit en effet s'engager à gérer durablement ses forêts pendant 30 ans.
IFI et SCI : comment ça marche ?
Les biens immobiliers détenus en direct ne sont pas les seuls à rester dans l'assiette du nouvel impôt sur la fortune. Il en va de même pour les parts de sociétés civiles immobilières (SCI), de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou d'organismes de placement collectif immobilier (OPCI). La règle vaut y compris lorsque ces parts sont "encapsulées" dans des assurances-vie.
Peut-on déduire les dettes de son IFI ?
C'est la valeur nette du patrimoine imposable de l'assujetti au 1er janvier de l'année qui sert de base au calcul de l'IFI. Soit après déduction des dettes existant à cette date. A condition, bien sûr, d'être en mesure de les justifier. Parmi les dettes déductibles de la valeur du patrimoine imposable figurent celles qui sont en lien avec :
- l'achat de biens ou droits immobiliers imposables à l'IFI (déduction des emprunts immobiliers)
- le règlement de travaux d'amélioration, construction, reconstruction ou agrandissement
- l'achat de parts ou d'actions, au prorata de la valeur des biens et droits immobiliers taxables
- le règlement de travaux d'entretien à la charge du propriétaire pour le compte du locataire et dont il n'a pas pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l'année au cours de laquelle le locataire est parti
- le paiement des impôts dus au titre des propriétés concernées (la taxe foncière, les droits de succession...). Toutefois, il n'est pas possible de déduire les impôts dus par l'occupant, comme la taxe d'habitation ni ceux qui sont liés à l'exploitation des propriétés de l'assujetti, comme les revenus fonciers.
IFI et usufruit : comment ça marche ?
La loi de finances pour 2018 prévoit que lorsque la détention en usufruit résulte d'une succession, l'usufruitier et le nu-propriétaire du biens soient imposés séparément sur la valeur de leurs droits respectifs. Jusque-là, l'usufruitier devait déclarer la valeur du bien en pleine propriété. En revanche, lorsque la détention en usufruit résulte d'une disposition conventionnelle (testament, donation, donation au dernier vivant), l'usufruitier continue de déclarer la totalité du bien dont la propriété est démembrée. Enfin, les parts ou actions de sociétés à hauteur de la part de leur valeur représentative de biens immobiliers, entrent dans l'assiette de l'IFI (hors immobilier dévolu à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de l'entreprise).
C'est quoi le plafond de l'IFI ?
Comme l'ISF, l'IFI est plafonné en fonction du montant cumulé des impôts de l'assujetti. La somme de l'impôt sur les revenus à mentionner sur la déclaration d'impôts (en comptant les prélèvements sociaux et contribution exceptionnelle sur les hauts revenus) et de l'IFI ne doit pas dépasser 75% des revenus gagnés au cours de l'année d'imposition.
Comment faire sa déclaration d'IFI ?
La déclaration de l'IFI s'effectue au même moment que la déclaration de revenus. En cas de sous-évaluation du patrimoine ou d'omission de biens imposables, des pénalités seront appliquées à hauteur de 0,2% par mois de retard, soit 2,4% par an. Le fisc tolère toutefois une marge d'erreur de 10% en cas de sous-évaluation d'un bien. Les intérêts de retard ne s'appliqueront donc pas, sauf en cas de remise en cause de la bonne foi du déclarant par l'administration fiscale. En cas de retard de déclaration d'IFI, une majoration peut s'appliquer à hauteur de 10% de l'impôt dû jusqu'à 30 jours après une mise en demeure du fisc et de 40% passé ce délai (ou si le dépôt de la déclaration rectificative résulte de la révélation d'avoirs à l'étranger non déclarés). Des intérêts de retard peuvent également s'appliquer, et ce à partir du 1er juillet de l'année au cours de laquelle la déclaration d'IFI aurait dû être souscrite, jusqu'au dernier jour du mois au cours duquel elle a effectivement été souscrite. Ces intérêts atteignent 0,2% par mois de retard.
Comment payer son IFI ?
Si le montant de l'IFI à acquitter dépasse 300 euros, le paiement doit obligatoirement s'effectuer en ligne, sur le site Internet des impôts ou via l'application Impots.gouv pour smartphone et tablette. La date limite de paiement de l'IFI est fixée au mois de septembre. En cas de retard de paiement, une majoration de 10% de l'impôt dû s'applique. A noter qu'en cas de difficultés financières graves, le fisc peut accorder au redevable de l'IFI un délai supplémentaire et, éventuellement, une remise gracieuse (totale ou partielle) de l'impôt ainsi que des pénalités appliquées, à condition, bien sûr, qu'il motive sa demande et parvienne à justifier sa situation.