Plus-value sur un terrain : calcul et taxation

En matière de taxation des plus-values réalisées au moment de la vente de terrains, plusieurs situations se présentent au contribuable, selon que le terrain concerné vient d'un héritage, qu'il fait partie d'une exploitation agricole, ou encore qu'il est ou non constructible.

En quoi consiste la plus-value sur un terrain à bâtir ?

Une plus-value sur un terrain à bâtir intervient lorsqu'un propriétaire foncier, qui possède un terrain sur lequel il est possible de construire un immeuble ou un bâtiment, décide de le mettre en vente. Une fois cette étape franchie, le vendeur fait une plus-value lorsqu'il cède son bien à un prix supérieur à celui auquel il l'a acheté. Au cours de sa vie, un terrain à bâtir a pu prendre de la valeur, et c'est cette évolution qui justifie que le cédant demande un prix plus élevé.

Quel est le calcul de la plus-value sur un terrain ?

Le calcul de la plus-value sur un terrain revient donc à soustraire le prix d'achat du terrain du prix de vente. Ce montant est positif lorsque ce dernier est plus élevé que le prix consenti au moment de l'acquisition, et c'est alors que l'on parle de plus-value. A l'inverse, si le prix de vente est moins élevé que le prix d'achat initial, on parle alors de moins-value, ce qui signifie que le propriétaire qui cède son risque perd de l'argent s'il vend à ce prix-là.

Quelle taxation de la plus-value sur un terrain ?

La baisse de la fiscalité sur les plus-values réalisées lors de la vente de terrains à bâtir est un levier actionné par le gouvernement pour limiter la rétention de foncier et de terrains à bâtir, afin de favoriser la construction de logements et ainsi d'enrayer la hausse éventuelle des prix immobiliers. Depuis le 1er janvier 2018, il est possible de bénéficier d'un abattement exceptionnel de 70% ou de 85% sur la plus-value issue de la vente de terrains à bâtir situés dans les zones A et A bis, si les deux conditions suivantes sont réunies : 

• La vente est précédée d'une promesse unilatérale de vente (ou synallagmatique) signée et ayant acquis date certaine entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020
• La vente est réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle la promesse a acquis date certaine. En pratique, l'abattement exceptionnel peut donc s'appliquer à des cessions réalisées jusqu'au 31 décembre 2022.

Pour que le vendeur du terrain bénéficie de cette exonération, le vendeur doit également s'engager à construire des logements sur le terrain vendu, dans un délai de 4 ans à compter de la date d'achat du terrain. Son engagement doit figurer dans l'acte de vente.

Plus-value sur un terrain non constructible

La cession d'un terrain non constructible ne donne droit à aucun dispositif particulier concernant la plus-value éventuellement issue de cette vente. En revanche, si un terrain devient constructible suite à une modification du plan local d'urbanisme, la plus-value de cession est soumise à un taux compris entre 5 et 10% en fonction de l'importance de celle-ci par rapport au prix d'acquisition. Sauf si le terrain est vendu pour moins de 15 000 euros, si la plus-value est inférieure à 10 fois le prix d'acquisition, si le terrain a été rendu constructible avant la date du 13 janvier 2010 ou si la vente est la conséquence d'une expropriation résultant elle-même d'une déclaration d'utilité publique. Dans ces cas-là, le cédant bénéficie d'une exonération de taxe.

Plus-value sur un terrain agricole

La taxation de la plus-value réalisée lors de la cession d'un terrain agricole dépend de son statut au sein du patrimoine du contribuable. En clair, si le terrain agricole fait partie du bilan professionnel d'un agriculteur ou d'un gérant d'exploitation par exemple, il est exonéré de toute taxe. En revanche, si la propriété fait partie du patrimoine privé, il est soumis au régime de droit commun de taxation des plus-values de cession.

Plus-value sur un terrain reçu en héritage

Lors de la cession d'un terrain reçu à titre gratuit, par exemple dans le cadre d'un héritage, il est important de s'assurer que la valeur vénale du bien a été correctement adaptée. En effet, elle doit comprendre les frais liés à l'héritage, qu'il s'agisse des éventuels droits de succession, d'enregistrement, ou encore des frais de notaire. En augmentant ainsi la valeur vénale d'un terrain reçu en héritage, le cédant va devoir relever également le prix de vente s'il souhaite maximiser sa plus-value de cession.